Kinnisvaraga rikkaks saamise õpik.Teadmised kinnisvarast, mis aitavad sul saavutada rahalist vabadust!. Jaak Roosaare
pingid)
– Väljast renoveerimata, soojustamata
– Katus vahetamata
– Väike ühistu, mis teeb remondi kulukamaks
KORTER
+ Teine korrus – neljandale ja viiendale keelduvad noored emad vankreid tassimast! Samas turvalisem kui elada esimesel korrusel!
+ Aknad nii hommikuse kui ka päevase päikese suunas
+ Kamin, mis aga pole põhiküte, vaid lisab kodusoojust ja romantikat! Korterite raames väga eksklusiivne.
+ Võimalus laieneda katusekorrusele. Hea läbisaamise korral ühistuga – arendada 2–4 korterit terve maja katuse alla! Vähemalt sama korteri lainemisvõimalus katusele!
+ Sauna rajamise võimalus!
+ Korralik remont tehtud (ilus puitpõrand jne), vajalik vaid sanitaarremont maksumusega 2000 eurot koos sisustusega
+ Ruutmeetrite arv suhteliselt väike, mis hoiab korteri müügihinna ja ka kommunaalkulud suhteliselt madalal
+ Hetke olukord – peale kerget san. remonti kohe sees elamiseks valmis!
+ avatud köögiga planeering, täiesti puudub raisatud koridoripind – avaram mulje
+ Tsentraalne soe vesi. Puudub boileri vajadus.
– elutuba läbikäidav (raskem välja üürida kahele tudengile)
– Kõik aknad vahetamata
Olin ise oksjoni ajal Eestist eemal, kuid Kalle käis kohal ja seekord olime meie ainsad pakkujad. Saime korteri kätte 20 000 euroga ja lisaks tuli meil maksta kommunaalkulude võlga veidi enam kui 2000 eurot. Seekord oli korteris tõesti vaja teostada vaid sanitaarremont – Kalle pani korterisse uue köögi, ostsime voodi ja kardinad ja korrastasime veel nipet-näpet. Kokku läks see kõik maksma umbes 4000 eurot ja korter oli juba vähem kui kuuga üürimiseks valmis. Aprillis 2011 üürisime korteri 200 euroga välja (9,2 % brutotootlus). Kahjuks oli üüriline sunnitud majanduslike raskuste tõttu paar kuud hiljem välja kolima. Seetõttu on oluline alati küsida tagatisraha! Vahepeal olid üldised üürihinnad aga isegi tõusnud ja nii saime selle korteri 2011. aasta juunis välja üürida 220 euro eest kuus (ca 10 % tootlust). 4 kuud hiljem olid üürid veelgi enam tõusnud ja vahetasime üürnikku, saades seekord sama korteri eest juba 260 eurot kuus (12 % tootlus). 2013. aasta sügisel tuli meil taaskord ette üürniku vahetus ja uueks üüriks sai 280 eurot kuus. See üür püsis kuni 2015. aasta aprillini, kuni üürnik lahkus ja andsime korteri üürile ühele Läti tüdrukule 320 euroga kuus (brutotootluseks 14,8 % kuus). 2015. aasta suveks oleme saanud Amburi korterist üüri kokku enam kui 13 000 eurot (ehk pool korteri ostusummast) ja lisaks on korteri väärtus tõusnud umbes 45 000 eurole.
NELJAS KORTER JA ESIMENE „FLIP” EHK EDASIMÜÜK – FILTRI TEE 6
2011. aasta kevadel hakkas meie mõte pärast Amburi korterit liikuma järgmise korteri suunas. Seekord tahtsime leida midagi kesklinna, et oma portfelli hajutada (lisaks küsisid paljud tuttavad, et kas meil kesklinna pole midagi üürile anda ja kliendi soovidele tuleb ju vastu tulla!). Kalle käis vaatamas päris mitut objekti ja lõpuks jäi meile silma üks müügipakkumine Tallinna kesklinnas, Filtri teel, kus müüdi 2-toalist amortiseerunud korterit 33 000 euroga. Olin ise taaskord Ameerikas ja nii saatis Kalle mulle enne ostu ka tutvustava video objekti kohta (vaata videot www.roosaare.com/kvopik). Kalle kirjutas mulle Filtri Tee korteri kohta järgmist:
„See Filtri tee korter – 4. korrus – planeering täpselt nagu Vilde korteris. Küsisid, mis mulje mul jäi. Asukoht suurim pluss (kinnisvara kõige olulisem kriteerium…), miinusena hädaldan ka (põhjused, miks ma juba ei kisa, et ostame-ostame). Jube kõrge tundub mulle see neljas korrus. Öeldakse küll, et neljas on parem kui esimene aga minu meelest on see arvamus muutumas. Turvalisus ei ole enam teema. Esimene korrus on talvel külmem – see on küll tõsi. Parimad korrused on teine ja siis kohe kolmas. Samas meie üürnik Kristi ütles, e tema elaks küll hea meelega neljandal. Aga kuue kuu pärast, mis juttu ta räägiks – või kui ta tite ja vankriga sinna iga päev ronib? Siis ma arvan, et jutt muutub. Ja kui on noor pere, raha on, siis kui neil aju on, siis ma ei vaataks midagi üle kolmanda korruse kui majas lifti pole… Selles osas see teine maakler/ärimees, kes sinna Majaka tänavale müügikorteri tegi, arvas ka, et neljas on liiga kõrge. Teine propa on see, et remont on hoobilt ca 500 eur kallim, sest transport ja lammutamine võtab väga palju rohkem aega ja töö tegemiseks seda kasutada ei saa, ehk siis remont kestab kauem ja maksab rohkem. Super diili juures see on muidugi köömes ja üle elatav. Aga Sinu seisukoht? Annelinnas elasime vist mõlemad ideaaltsoonis – kolmandal? Või arvad, et mõtlen üle asja?
Teine miinus on see, et aknad on sõidutee poole ja kui tahad akent lahti hoida, siis on seal Filtri teel müra nats palju. Pluss on aga see, et on päikesepoolne. Aga nii suure magistraali äärne aken nagu on Osten Toris Pärnu maantee – see on juba puue – seda ma ei soovitaks kellelegi ja selle vea tegime ka meie Katriniga. Ja mingi jutt, et nii kõrgele müra ei tõuse – see ei päde üldse… (meil on seal viies korrus). Kõik üürnikud kurdavad.
Pikas perspektiivis on reaalne, et see Filtri tee korter peaks maksma ikkagi miljon krooni. Pole see ju mingi Lasnamäe lõpp vaid kesklinn ja piirkond on ümber-ringi veel suht väljaehitamata ja korda tegemata… Tehakse paari aasta jooksul maja fassaad korda – kohe +5–10 % korterile juurde. Kaubelda seal kahjuks ei saanud, et kui kvaliteetselt müügiks teha – pakun, et kusagil 40 000–44 000 võib maksma minna. Kui natuke alla viiekümne müüki lükata võiks teenida vahemikus 6000–10 000 eurot. Mis oleks väga OK ju ca 4–5 kuuse investeeringu puhul. Kui nii hästi läheks, saaks ka 8 % intressiga laenamist lubada.
Üheskoos leidsime lõpuks, et plussid kaaluvad siiski miinused üle ja läksime selle korteriga edasi. Et hinnad olid pärast suurt masu hakanud vaikselt tõusma, siis alghinnast alla ei saanud ja lõpuks ostsimegi korteri 33 000 euroga ära. Et meil endal oli vaba rahaga kitsas käes, siis tegime lepingu paari tuttavaga, kes hoidsid raha 2 % aastaintressiga deposiidis. Maksime neile 5 % aastas ja seega oli neil hea meel ja meil omakorda vaba raha, millega korterit renoveerida.
Tegemist oli maja viimasel korrusel asuva korteriga, mis tuli tühjaks lammutada ja uuesti üles ehitada. Võtsime sõbrad-sugulased appi ja tegime korteri paari päevaga tühjaks. Seejärel palkasime ehitusmehe ja renoveerisime korteri ära. Kokku võttis see aega ligi kolm kuud ja läks maksma veidi üle 15 000 euro. Hakkasime otsima üürilist (meie umbkaudne üürisoov oli 300 eurot kuus, mis oleks tootluseks teinud 7,5 %), kuid siis selgus, et meie potentsiaalne üüriline on huvitatud hoopis korteri ostust. Lisasime remondile umbes kahe tuhande euro väärtuses mööblit ja tegime müügilepingu 54 700 eurole. Kuigi üüritootlus jäi saamata, teenisime veidi vähem kui nelja kuuga umbes 4000 eurot kasumit (korteri ostuks ja remondiks kulunud raha oli meil laenatud, seega kulus ca 700 eurot intressideks). Kuna me kasutasime oma raha vaid sisustuse ostuks, siis teenisime 2 000-eurose investeeringu pealt nelja kuuga tulu 4000 eurot ehk siis meie aastane tootlus oli sadades protsentides. Kuna laenud olid meil sõlmitud aastaseks tähtajaks, siis andis see võimaluse võtta kiirelt ette järgmine edasimüügi projekt. Hiljem selgus, et ostjad üürisid korteri välja ja 2015. aasta suvel oli korteri üüriks 400 eurot kuus (brutotootluseks teeb see siis 8,8 %).
JÄRGMINE EDASIMÜÜK – SPORDI 3
Kuna meil oli pärast Filtri tänava korteri müüki tekkinud vaba raha, siis hakkasime kohe ka järgmist objekti otsima. Lisaks vabale rahale olime eelmise korteriga leidnud ka mitu järgmist ostuhuvilist, nii et algusest peale olime seekord võtnud suuna n-ö „flippimisele” ehk korteri renoveerimisele ja edasimüügile. Mõtlesime, et teeme korteri korda, üürime välja ja siis müüme n-ö koos üürnikuga edasi. Kristiine tundus väga sobiv piirkond üürikorteriks, sest logistiliselt on väga hea ligipääs nii TTÜ-le kui ka kesklinnale. Otsisime päris pikalt sobivat korterit, kuid 2011. aasta suvel oli hinnad juba masuga võrreldes päris kalliks läinud. Lõpuks leidsime 2011. aasta novembris 2-toalise 36 m2 korteri Spordi tänaval, hinnaga 29 000 eurot. Tegemist oli vana telliskivimajaga