Оценка стоимости имущества. Коллектив авторов
существуют номинальные ставки (включающие в себя инфляцию) и реальные ставки (очищенные от инфляции). При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста И. Фишера
где rн – номинальная ставка; rр – реальная ставка; Iинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).
Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов ставка дисконтирования должна быть рассчитана в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – в реальном выражении.
Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.
В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:
♦ кумулятивного построения;
♦ сравнения альтернативных инвестиций;
♦ выделения;
♦ мониторинга.
Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.
Ставка дисконтирования (r) рассчитывается следующим образом:
где rf – безрисковая ставка дохода; p1 – премия за риск вложения в недвижимость; p2 – премия за низкую ликвидность недвижимости; p3 – премия за инвестиционный менеджмент.
Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен в параграфе 3.3 данной главы при рассмотрении метода капитализации по расчетным моделям.
Пример 3.10
Определите ставку дисконтирования реальную и номинальную на основе следующих данных. Безрисковая ставка доходности установлена на уровне эффективной доходности к погашению ОФЗ, которая на дату проведения оценки составила 6,8% годовых. Премия за риск случайной потери (вложения в недвижимость) составляет 3,5%. Премия за риск инвестиционного менеджмента составляет 4,5%. Срок экспозиции аналогичных объектов на рынке составляет 6 месяцев. Ожидаемый темп инфляции составляет 8%.
Решение. Рассчитаем премию за низкую ликвидность, используя формулу (3.18). Срок экспозиции – 6 месяцев, или 0,5 года.
p 2 = 6,8 · 0,5 = 3,4%.
Рассчитаем ставку дисконтирования методом кумулятивного построения по формуле (3.32). Получаем номинальную ставку дисконтирования, так как были использованы данные в номинальном выражении (не очищенном от инфляции).
r н = 6,8 + 3,5 + 3,4 + 4,5 = 18,2%.
Для расчета реальной ставки дисконтирования воспользуемся формулой Фишера (3.31)
rр = (0,182– 0,08) : (1 + 0,08) = 0,094, или 9,4%.
Ответ. На основе имеющихся данных ставка дисконтирования номинальная составляет 18,2%, ставка дисконтирования реальная равна 9,4%.
Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете