Оценка стоимости имущества. Коллектив авторов
то влияние левереджа можно записать:
Rт < Rо – область положительного влияния левереджа, кредит эффективен, и увеличение доли кредита приведет к увеличению отдачи на собственный капитал;
Rт > Rо – область отрицательного влияния левереджа, кредит неэффективен, и увеличение доли кредита приведет к уменьшению отдачи на собственный капитал.
Методы ипотечно-инвестиционного анализа
В основе ипотечно-инвестиционного анализа лежит представление о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В соответствии с этим максимальная обоснованная цена собственности определяется как сумма текущей стоимости денежных потоков, включая выручку от реверсии, приходящихся на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка.
При ипотечно-инвестиционном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость собственного капитала, и кредит рассматривается как дополнительное средство для завершения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику ипотечно-инвестиционного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.
Традиционный метод. Расчет стоимости объекта недвижимости в традиционной технике исходит из следующего равенства
где V – стоимость объекта недвижимости; Ve – текущая стоимость собственного капитала, вкладываемого в объект недвижимости; Vm – текущая стоимость заемного капитала, вкладываемого в объект недвижимости.
Текущая стоимость собственного капитала рассчитывается методом дисконтирования денежных потоков. Текущая стоимость заемного капитала равна сумме кредита.
Алгебраическое выражение для стоимости объекта недвижимости записывается в такой же трехэтапной логической последовательности:
где Ve – текущая стоимость собственного капитала, вкладываемого в объект недвижимости; NOI – чистый операционный доход j-го года; РMT – годовой платеж по обслуживанию долга j-го года; j – порядковый номер года прогнозного периода; r – ставка дисконтирования; Vterm – стоимость последующей продажи объекта (реверсии) в конце прогнозного периода; MPn – остаток долга в конце срока n, который является непогашенным в конце прогнозного периода; п – длительность прогнозного периода, лет.
Техника Эллвуда используется в ипотечно-инвестиционном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта.