Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса. Антон Мыскин
жилого помещения, не имеет право заключать этот договор самостоятельно, что называется своей волей и в своем интересе. Статья 76 ЖК РФ по этому поводу устанавливает следующие требования. Во-первых, сдача жилого помещения в поднаем допускается только с письменного согласия наймодателя[86]. Во-вторых, для сдачи жилого помещения в поднаем необходимо получить письменное согласие всех членов семьи нанимателя, в том числе членов семьи временно отсутствующих. В-третьих, дополнительные требования установлены для случаев сдачи в поднаем жилого помещения, расположенного в коммунальной квартире. Часть 2 ст. 76 ЖК РФ на этот счет устанавливает, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей[87]. Наконец, в-четвертых, ЖК РФ императивно устанавливает, что договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.
Таким образом нетрудно увидеть, что заключение договора поднайма в современных условиях обусловлено таким количеством необходимых формальностей, что их неукоснительное соблюдение вряд ли сможет породить возникновение соответствующих договорных правоотношений в практической жизни.
Завершая рассмотрение вопросов договора поднайма, хотелось бы отметить еще три частных аспекта.
Первое. Договор поднайма должен быть заключен в письменной форме. Более того, ч. 1 ст. 76 ЖК РФ дополнительно требует, чтобы один экземпляр соответствующего договора был передан наймодателю.
Второе. Срок действия договора устанавливается по соглашению сторон. Максимальный срок действия договора законом не установлен. Если в договоре срок его действия не будет определен, договор будет считаться заключенным на один год (ч. 3 ст. 77 ЖК РФ).
Третье. Плата за жилое помещение также устанавливается по соглашению сторон (ст. 78 ЖК РФ). На законодательном уровне размер такой платы, естественно, никоим образом не определяется и не ограничивается.
Во времена Советского Союза обмен жилыми помещениями являлся, пожалуй, самой распространенной жилищно-правовой сделкой. Обмен жилья являлся, по сути, единственным договором, в результате совершения которого наниматель мог осуществить полное отчуждение жилого помещения (а не временное, как при поднайме) с последующим приобретением прав на иное жилое помещение[88]. В настоящее время сделки по обмену жилыми помещениями в практической деятельности используются достаточно редко. Вследствие этого анализ договора обмена будет произведен только в самых общих чертах.
Итак, ч. 1 ст. 72 ЖК РФ устанавливает, что наниматель жилого помещения
Аналогичное требование содержалось и в ст. 76 ЖК РСФСР. Формально такой подход правилен, так как собственник-наймодатель, естественно, должен знать, какие лица будут проживать в его жилом помещении и на каких условиях. Однако на практике эта норма, судя по всему, полноценно никогда не работала.
Содержание ч. 2 ст. 76 ЖК РФ на практике будет означать, что сдать в поднаем жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, на легальной основе практически невозможно.
См., например: Инструкция о порядке обмена жилых помещений, утв. приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. № 12.