Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса. Антон Мыскин
суда в этой части подтвержден объяснениями сторон, показаниями допрошенных свидетелей о том, что, несмотря на оформленный обмен, стороны остались проживать в прежних жилых помещениях. Никаких действий по исполнению сделки не было совершено в течение восьми лет, что свидетельствует об отсутствии у сторон намерения, чтобы по сделке наступили юридические последствия. Мельникова не представила суду доказательств договоренности между участниками сделки о том, что после оформления обмена Шульгина временно останется проживать в двухкомнатной кооперативной квартире.
При таких обстоятельствах суд обосновано признал, что обмен жилыми помещениями носил фиктивный характер, и в соответствии со ст. 73 ЖК РСФСР и ст. 48 ГК РСФСР признал его недействительным.
Решение суда соответствует собранным доказательствам и требованиям закона[94].
Завершая рассмотрение вопросов договора обмена, хотелось бы сказать, что категория фиктивных обменов присутствует и в современном жилищном законодательстве. Например, ч. 1 ст. 75 ЖК РФ предусматривает, что обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. Пункт 33 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» прямо устанавливает, что фиктивность совершенного обмена может являться основанием для признания такого обмена недействительным.
Одна из особенностей договора социального найма состоит в том, что такой договор является договором высокоперсонифицированным. Проживать в жилом помещении, предоставленном в рамках указанного договора, может только наниматель вместе с членами своей семьи. Можно даже сказать так, что фигура нанимателя имеет для наймодателя существенное значение. Для наймодателя весьма важно, чтобы в его жилом помещении проживало не какое-то абстрактное лицо, а вполне конкретный наниматель. Следствием таких строго личных правовых отношений является то обстоятельство, что наниматель, по общему правилу, лишен правомочий совершать с занимаемым им жилым помещением каких бы то ни было гражданско-правовых сделок. Только две сделки открыты для нанимателя – это поднаем и обмен жилья.
Все сказанное в полной мере относится и к области наследования жилых помещений. Ввиду того, что право проживания в рамках договора социального найма является правом личным, индивидуальным, непередаваемым и неотчуждаемым, данное право, как таковое, закрыто для сферы наследственных отношений. Конкретно это означает, что наниматель лишен правовой возможности распоряжаться своим правом проживания посредством составления им завещания. Если наниматель умрет, не оставив завещания, законные наследники указанного нанимателя не получат право вселиться в занимаемое им прежде жилое помещение в качестве
Бюллетень ВС РФ. 1995. № 8.