Zarządzanie nieruchomościami handlowymi. Iwona Foryś

      Wstęp

      Nieruchomości handlowe otaczają nas wszędzie. Stanowią jeden z najważniejszych elementów środowiska miejskiego, w którym żyjemy, ale nie tylko, bowiem obiekty wielkopowierzchniowe wkroczyły na tereny niezurbanizowane, kreując nowe funkcje. Co więcej, w szerszej skali budynki komercyjne są znaczącymi konsumentami energii i emitentami gazów cieplarnianych, wskutek czego wywierają istotny wpływ na środowisko i na zmiany klimatyczne. Szacuje się, że na obszarze Unii Europejskiej znajduje się około 210 milionów budynków o łącznej powierzchni około 53 miliardów metrów kwadratowych powierzchni użytkowej. Stąd przed właścicielami i zarządcami obiektów komercyjnych1 stają nowe wyzwania, aby sprostać wymaganiom ochrony środowiska.

      W całej palecie budowli z przeznaczeniem komercyjnym szczególne znaczenie mają obiekty handlowe. Ich rola – a co za tym idzie funkcje i forma – zmieniały się na przestrzeni ostatnich lat wraz z przemianami cywilizacyjnymi. Powstawały kolejne generacje centrów handlowych – od prostych konstrukcji po skomplikowane obiekty wielofunkcyjne, a obok nich najróżniejsze pod względem funkcjonalnym placówki handlowe. Zmiany te w istotny sposób wpływają na procesy zarządzania, które mają miejsce w odniesieniu do nieruchomości handlowych.

      W książce, obok podstawowej wiedzy na temat rynku nieruchomości handlowych, pojawiają się również zagadnienia nowe, nieomawiane dotychczas tak szeroko w literaturze polskiej. Autorzy zwracają uwagę na społeczno-gospodarcze otoczenie polskiego handlu, które determinuje kondycję nieruchomości handlowych na rynku. Nie można nie zauważać związków pomiędzy powodzeniem inwestycji w obiekt handlowy a koniunkturą gospodarczą w kraju oraz wynikającą z niej zasobnością portfeli gospodarstw domowych. Nie bez znaczenia są również procesy społeczne, które zmuszają właścicieli nieruchomości handlowych do ich modernizowania oraz dostosowywania do oczekiwań klientów. Tej tematyce w kontekście globalizacji procesów społeczno-gospodarczych poświęcono rozdział pierwszy książki.

      W rozdziale drugim przedstawiono cykl życia obiektów handlowych, który z uwagi na zużycie funkcjonalne jest krótszy niż innych rodzajów budowli. Wprowadzono Czytelnika w zawiłe klasyfikacje obiektów handlowych, które powodują trudności w codziennej praktyce zarządców ze względu na różne interpretacje takich pojęć, jak np. market, hipermarket, supermarket, dom towarowy, sklep osiedlowy, sklep typu convenience itd. Zwrócono też uwagę na dynamiczny rozwój handlu w sieci oraz podjęto próbę odpowiedzi na pytanie, czy

      e-commerce stanowi zagrożenie dla centrów handlowych.

      Na tle przemian społecznych autorzy dostrzegają rolę, jaką pełni współczesne centrum handlowe w przestrzeni miejskiej. Powszechnie wiadomo, że stało się ono w każdym mieście ważnym elementem życia lokalnej społeczności – tworzy specyficzną przestrzeń publiczną, która dodatkowo powinna wpisywać się w koncepcję urbanistyczną miasta. Wynikają stąd oczywiście istotne wyzwania architektoniczne, jakim muszą sprostać projektanci planowanych inwestycji, oraz wymagania dotyczące modernizacji i rewitalizacji istniejących obiektów, które wprawdzie wpisały się w świadomości użytkowników i nadal są odwiedzane przez klientów, ale wymagają dostosowania do nowych funkcji i oczekiwań. W rozdziale drugim omówiono więc współczesne trendy w zakresie tworzenia centrów handlowych, a równocześnie zwrócono uwagę na zarządzanie zmianami, jakie mają miejsce w obiektach wielkopowierzchniowych, zwłaszcza tych wzniesionych w połowie lat 90.

      O nowoczesności obiektu handlowego decyduje nie tylko jego konstrukcja i wyposażenie, ale również sposób zarządzania. Budynki inteligentne wymagają podejścia procesowego w obszarze zarządzania, zgodnego z omówioną w kolejnym podrozdziale koncepcją Facility Management (FM) i europejską normą regulującą ten obszar, która będzie z czasem stawała się uniwersalnym narzędziem ułatwiającym komunikację pomiędzy odbiorcami a dostawcami usług.

      W rozdziale trzecim skoncentrowano się na budowaniu pozycji nieruchomości handlowej na rynku, a zwłaszcza na kreowaniu jej wartości rynkowej. Omówiono elementy wpływające w istotny sposób na wartość rynkową tych nieruchomości, szczególną rolę przypisując umowie najmu. Skuteczność zarządzania nieruchomością handlową w dużej mierze zależy od tego, jakie uprawnienia i możliwości daje zarządcy umowa najmu. Często zdarza się, że umowy, które przejmuje zarządca wraz z nieruchomością do zarządzania, są zawarte na okresy dłuższe niż jego kontrakt. Umowy najmu kształtują z jednej strony relacje pomiędzy najemcami a wynajmującym, z drugiej zaś określają de facto wartość nieruchomości. Stanowią kręgosłup każdego projektu handlowego, stąd tak duże ich znaczenie w procesie zarządzania.

      Nie bez znaczenia są również omówione w tym rozdziale, a także w kilku innych miejscach w książce, działania marketingowe, które wzmacniają pozycję rynkową nieruchomości handlowej, a tym samym podnoszą jej wartość. Utrzymanie wartości rynkowej nieruchomości jest ściśle związane z umowami najmu i wiarygodnością najemców. Jednak w okresie dekoniunktury gospodarczej bywa, że nawet najlepsi najemcy, nie wspominając o słabszych ekonomicznie, mają przejściowe trudności z regulowaniem swoich zobowiązań. Stąd wielkiej wagi nabiera windykacja należności, ale również negocjacje. Dochodzi do renegocjowania umów z dotychczasowymi najemcami, pojawiają się nowi najemcy, zawiera się umowy z dostawcami usług. W każdej z tych sytuacji zadaniem zarządcy jest wynegocjowanie jak najlepszych warunków.

      Rozdział czwarty poświęcony został zarządzaniu operacyjnemu. Skupiono się w nim na zarządzaniu przychodami i kosztami, zarządzaniu przestrzenią, restrukturyzacją najemców – czyli komercjalizacją obiektu handlowego. Wskazano typową strukturę przychodów i kosztów nieruchomości handlowych, podkreślając wagę kosztów dostarczenia