Zarządzanie nieruchomościami handlowymi. Iwona Foryś
z zarządzaniem technicznym i utrzymaniem technicznym obiektu handlowego, zwłaszcza gdy ma on charakter wielkopowierzchniowy lub jest tak wymagający, jak duża galeria handlowa. Utrzymanie gotowości użytkowej coraz bardziej skomplikowanych pod względem technicznym obiektów wymaga specjalistycznej wiedzy, stąd każdy zarządca, mając świadomość odpowiedzialności za bezpieczeństwo użytkowników i powierzonego mu majątku, winien mieć respekt przed podejmowaniem pochopnych decyzji w zakresie utrzymania technicznego budynku.
W aneksie zamieszczono kilka sprawdzonych w praktyce wzorów dokumentów stosowanych w procesie zarządzania nieruchomościami handlowymi, a w szczególności umowę o zarządzanie oraz umowę najmu – obie udostępnione dzięki uprzejmości J.G. Management sp. z o.o. oraz Citrus sp. z o.o.
Książka ma na celu nie tylko przekazanie Czytelnikom niezbędnych informacji pozwalających efektywnie zarządzać obiektem handlowym. Dostarczając szerokiej wiedzy na temat gospodarczych i społecznych uwarunkowań funkcjonowania tych obiektów, autorzy przywołują literaturę światową oraz swoje liczne doświadczenia zawodowe zdobyte w kraju i za granicą. Część teoretyczna jest poparta wieloma rozwiązaniami i przykładami zaczerpniętymi z praktyki.
Jest to pierwsza na polskim rynku zwarta publikacja dotycząca zagadnień związanych z szeroko rozumianym zarządzaniem nieruchomościami handlowymi. Ze względu na wszechstronne ujęcie problemów powinna zainteresować wszystkich uczestników rynku nieruchomości, a szczególnie właścicieli obiektów, deweloperów, architektów, inżynierów budowlanych, zarządców, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz rzeczoznawców majątkowych, a także przedstawicieli władz gminnych i organów samorządowych.
Publikacja stanowić może pomoc dydaktyczną dla studentów kierunków związanych z gospodarowaniem nieruchomościami, zarządzania, ale także specjalności pokrewnych, takich jak budownictwo czy architektura. Tym ostatnim pozwoli zrozumieć potrzeby użytkowników obiektów handlowych i spełnić ich wymagania w kolejnych projektach architektonicznych. Adresatami są też studenci i specjaliści z dziedziny marketingu. Nieruchomość handlowa ma dwie grupy klientów – z jednej strony osoby dokonujące w niej zakupów, a z drugiej środowisko najemców powierzchni handlowej. W związku z tym wskazane jest stosowanie różnych rodzajów strategii i polityki marketingowej, z których każda posługuje się innymi kanałami informacyjnymi i odmiennymi narzędziami. Współpraca z firmami marketingowymi ma szczególne znaczenie w procesie komercjalizacji obiektu, ale również podczas jego eksploatacji, gdy budowany jest wizerunek centrum w oczach potencjalnego najemcy oraz klientów.
Autorzy mają nadzieję, że zawarta w książce wiedza przyczyni się do jeszcze szybszego oraz zgodnego ze światowymi tendencjami i doświadczeniami rozwoju polskiego rynku nieruchomości komercyjnych.
Rozdział 1
Otoczenie społeczno-gospodarcze polskiego handlu
1.1.
Koniunktura gospodarcza a kondycja handlu
1.1.1. Rynek nieruchomości handlowych w Polsce
Podejście systemowe do rynku nieruchomości, zaproponowane przez M. Bryxa2, wskazuje na cztery elementy składowe tego rynku – podsystemy rynku oraz cztery elementy otoczenia rynku – systemy zewnętrzne (rysunek 1.1).
Rynek nieruchomości jest systemem obejmującym podsystemy:
● inwestowania,
● obrotu,
● finansowania oraz
● zarządzania (któremu w tej książce poświęcono szczególną uwagę).
Poszczególne podsystemy rynku nieruchomości handlowych są ściśle powiązane, współistnieją ze sobą oraz wzajemnie się uzupełniają.
Podsystem obrotu nieruchomościami w omawianym segmencie obejmuje przenoszenie praw do nieruchomości handlowych, w tym zarówno obiektów wolnostojących, jak również nieruchomości lokalowych o przeznaczeniu handlowym czy usługowym.
Obrót nieruchomościami handlowymi nie jest tak częsty, jak ma to miejsce na rynku mieszkaniowym czy nieruchomości gruntowych. Przyczyn należy szukać przede wszystkim w stosunkach własnościowych w tym segmencie nieruchomości. Własność osób fizycznych, której przeniesienie jest stosunkowo proste, w przypadku nieruchomości handlowych dotyczy przede wszystkim małych obiektów wolnostojących oraz lokali handlowych. W tej grupie właścicieli nieruchomość handlowa jest elementem długookresowej strategii inwestycyjnej, stąd rzadko są skłonni do ich zbywania.
Rysunek 1.1.
Rynek nieruchomości jako system
Źródło: M. Bryx, Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie, Poltext, Warszawa 2006, s. 88.
Przyczyn ograniczonego obrotu można upatrywać również w sposobie korzystania z własności. Właściciele nieruchomości w wielu przypadkach sami prowadzą w nich swoją działalność gospodarczą, a jeżeli dysponują nadmiarem powierzchni – starają się ją wynajmować. Na sprzedaż decydują się w związku z ograniczeniem aktywności zawodowej, wystąpieniem czynników losowych, koniecznością odzyskania kapitału w celu reinwestowania w inne aktywa. Jednak w przypadku osób fizycznych równie często własność nieruchomości handlowej wchodzi w skład aktywów ich działalności gospodarczej.
Przeciwnie funkcjonują na rynku przenoszenia praw dużych nieruchomości handlowych będących własnością podmiotów działających w formie spółek czy korporacji handlowych. Sprzedaż nieruchomości handlowej oznacza najczęściej zbycie udziałów w spółce, sprzedaż całej spółki (zorganizowanego przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części). Przykładem są chociażby Złote Tarasy sp. z o.o., w których udziałowcem było m. st. Warszawa (ostatnie posiadane 23,15% udziałów miasto sprzedało za kwotę 217 606 650 PLN firmie Warsaw (III) B.V. – wspólnikowi w spółce Złote Tarasy).
Obrót omawianymi nieruchomościami to również fuzje, przejęcia (np. strategia sieci Ahold w Polsce), a nawet likwidacje przedsiębiorstw, np. sprzedaż sieci handlowych czy pojedynczych galerii. W takiej sytuacji rynek otrzymuje informację o cenie transakcyjnej całego organizmu, jakim jest obiekt handlowy, w tym również nieruchomość handlowa, której wartość rynkową trudno wówczas określić.
Na pograniczu transakcji obiektami handlowymi znajdują się lokale, które z uwagi na formalne przeznaczenie mają charakter mieszkalny, natomiast nabywcy na rynku postrzegają je w związku z nowym przeznaczeniem – handlowym. Dotyczy to najczęściej lokali mieszkalnych w parterach budynków, w zwartej zabudowie miejskiej. Potencjał tkwiący w lokalizacji budynków i samych lokali powoduje, że są one wyceniane przez rynek kilkakrotnie wyżej niż podobne lokale mieszkalne, ale bez wskazanej możliwości zmiany funkcji.
W kolejnych dwóch, ściśle ze sobą powiązanych podsystemach rynku nieruchomości handlowych – inwestowania i finansowania – również zauważalne są różnice w pozycji i metodach postępowania właścicieli w zależności od wielkości i formy prawnej. Szczególnie zauważalne są one w dostępności do kapitału inwestycyjnego, zwłaszcza gdy dotyczy to środków pozyskiwanych z kredytów bankowych. Zdolność kredytowa mniejszych podmiotów gospodarczych jest znacznie ograniczona i zazwyczaj niewystarczająca do inwestowania w dużej skali w nieruchomości handlowe. Nawet posiadanie własnego lokalu nie musi gwarantować powodzenia w działalności handlowej. Współczesny handel wymaga efektu skali oraz szerokich działań marketingowych, co w wielu przypadkach przekracza możliwości finansowe niewielkich podmiotów, a zwłaszcza funkcjonujących w ramach tzw. jednoosobowej działalności gospodarczej. Stąd pomysł wchodzenia w sieci franchisingowe z własnym lokalem (np. sieć małych sklepów „Żabka”) albo w sieci handlowe jako najemcy lokali (np. sieć
M. Bryx,