Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». В. А. Буров
уместным квалифицировать подобные инвестиционные договоры как неосновательное обогащение (переданные в собственность публично-правового образования в рамках реализации инвестиционного договора помещения налоговые органы на практике квалифицируют как дар, хотя сложно говорить о доброй воле инвестора на такую безвозмездную передачу).
Подобная практика в отдельно взятом субъекте РФ фактически легализована Верховным Судом РФ: Определением Верховного Суда от 22 февраля 2006 г. № 6-Г06-1 отказано в признании недействующим постановления правительства Рязанской области от 31 декабря 2004 г. № 206 «О Межведомственной комиссии Рязанской области по вопросам предоставления земельных участков для строительства и изменения целевого назначения земельных участков», обязывающего рассматривать проект постановления об изменении категории участка одновременно с проектом инвестиционного договора с правительством Рязанской области.
ВС РФ посчитал, что утверждение правительством Рязанской области формы инвестиционного контракта само по себе не исключает возможности при заключении каждого отдельного договора обсуждения его сторонами условий контракта и – при наличии разногласий – разрешения их в установленном законом порядке.
Доводы прокуратуры о противоречии оспариваемого постановления антимонопольному законодательству оставлены без рассмотрения.
5. Из общего правила о необходимости получения согласия правообладателя земельного участка на перевод в другую категорию земель установлены исключения, когда публичный интерес преобладает над частным: не обязательно получение согласия правообладателя в случае включения земельных участков в границы особо охраняемых природных территорий и границы населенных пунктов (п. 5 ст. 2 Закона о переводе).
Указанная норма не лишает правообладателей земельных участков обратиться в суд за взысканием убытков, причиненных изменением категории участков помимо их воли и/или без их извещения: согласно ст. 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме.
Убытки в таком случае могут возникнуть в результате увеличения кадастровой стоимости участка (налогооблагаемой базы) вследствие включения участка в границы населенного пункта и увеличения размера земельного налога.
В иных случаях изменения категории земельных участков наличие согласия правообладателя на перевод обязательно, а отсутствие такого согласия должно являться основанием для отказа в рассмотрении ходатайства о переводе, а если акт о переводе принят – основанием для его признания недействительным.
Указанное подтверждается единообразной судебной практикой, например: судебными актами Верховного Суда РФ № 8-Г09-1, 8-Г09-4, 8-Г09-5, 8-Г09-6, 8-Г09-7, 8-Г09-10, 8-Г09-14, 8-Г09-18, 8-Г09-20, 8-Г09-21, 8-Г09-27, 8-Г09-28, 8-Г09-29, 8-Г09-30, 8-Г09-36, 8-Г09-37, 8-Г10-1, 8-Г10-3, 8-Г10-5, 8-Г09-15, 8-Г09-19, 8-Г09-22 подтверждена незаконность актов об изменении категории участков без согласия