Obligaciones y responsabilidad civil y penal de las comunidades de propietarios y sus órganos. Alejandro Fuentes-Lojo Rius
existir inconveniente en que la comunidad pueda modificar dicho sistema por otros, mediante el correspondiente acuerdo de modificación estatutaria, con el correspondiente quórum de la unanimidad que prevé el art. 17.6 de la LPH para estos casos, o de cuatro quintos de propietarios y cuotas en el caso de Cataluña (art. 553-26.2.a) del Código Civil de Cataluña), siempre y cuando el sistema escogido no sea contrario a la ley, a la moral ni al orden público (art. 1255 del Cc). Esta tesis ha sido confirmada por la SAP Vizcaya, Sec. 5ª, 378/2010, de 16 de septiembre, que declara lo siguiente:
“la existencia de un sistema previo de turno rotatorio no implica que necesaria e incondicionalmente haya de seguirse sin solución de continuidad tal sistema, siendo así que la LPH no prohíbe la mutación del sistema de elección”, y tal y como ha quedado acreditado en este caso, los comuneros aquí optaron por el sistema establecido legalmente con el carácter de preferente.”
Respecto de los límites de dicha autonomía de la voluntad de la comunidad sobre el sistema de elección a escoger, conviene citar la SAP Madrid, Sec. 19ª, de 16 de enero de 1997, que declara que el establecimiento de un sistema de elección que prohíba que un propietario jubilado sea presidente es nulo por contravenir el derecho de igualdad que consagra el art. 14 de la Constitución.
En virtud de dicha autonomía de la voluntad, también cabe aprobar mediante acuerdo comunitario un listado de causas de excusa o válida justificación para no ser sujeto elegible para el cargo de presidente, lo cual puede ser recomendable en aras a dotar de una mejor operatividad a la comunidad y para evitar conflictos innecesarios sobre este extremo, a la vista de que en la práctica es frecuente la negativa a ejercer el cargo entre los comuneros. Salvo que dicho listado se haya incluido inicialmente en el título constitutivo, será necesario que la junta adopte un acuerdo por unanimidad en tanto que se trata de un acuerdo de naturaleza estatutaria (art. 17.6 de la LPH) – en Cataluña un quórum de 4/5 de propietarios y cuotas -, ya que se trata de la aprobación de una norma de gobierno de la comunidad (art. 5, párrafo tercero, de la LPH), que deberá elevarse a público e inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tenga eficacia frente a terceros.
Hay quien sostiene (MAGRO SERVET, V.7) que dicho acuerdo comunitario tiene naturaleza reglamentaria y no estatutaria, siendo suficiente con que el acuerdo cuente con la mayoría simple del art. 17.7 de la LPH. No obstante, la doctrina mayoritaria (ECHEVERRÍA SUMMERS, F.8, GONZÁLEZ CARRASCO, M.9, y CORDERO LOBATO, E.10), a la cual me sumo, opina que el reglamento de régimen interior debe limitarse a regular la administración y gestión de los elementos y servicios comunes, es decir, las cuestiones atinentes a la convivencia, estando vedado para este instrumento la determinación de los requisitos que han de reunir los particulares para ostentar los distintos cargos de gobierno de la comunidad.
En todo caso, conviene ser muy cuidadoso con la redacción de dicho listado de excusas o causas, evitando establecer en la medida de lo posible prohibiciones de elegibilidad que puedan ser contrarias al derecho de igualdad de los comuneros (art. 14 CE) y, por tanto, ser consideradas nulas de pleno derecho por los tribunales. Así lo prevé de forma expresa el art. 553-15.8 del Código Civil de Cataluña al disponer que “en la designación de los cargos no debe producirse ningún tipo de discriminación por razón de sexo, orientación sexual, origen o creencias ni por ningún otro motivo”. En este sentido, se han pronunciado los tribunales en varias ocasiones (SAP Madrid, Sec. 19ª, de 16 de enero de 1997; SAP Vizcaya de 16 de septiembre de 2010; SAP Castellón de 10 de marzo de 2011; y SAP Córdoba de 18 de mayo de 1999):
“Obsérvese que, como reconoce el demandado, para algún caso concreto se eximió a algún jubilado que enviudo, y que le correspondía ser presidente de la comunidad, para que quedase relevado de aquélla obligación, pero esto ni se llevó al acta de 24 de mayo de 1994 ni encierra la prohibición de que el jubilado pueda ser presidente de la Comunidad, pues de haberse adoptado este acuerdo sería claro que contravendría preceptos esenciales de la Constitución, como es el de igualdad que recoge el artículo 14 de nuestra Norma Suprema.” (SAP Madrid, Sec. 19ª, de 16 de enero de 1997)
“Por el contrario y como ya apuntamos, sí que apreciamos que está viciado de nulidad el acuerdo adoptado en el punto 14 del orden del día de la junta (elección de la junta de gobierno) en la medida en que se dispone el sistema de sorteo para la designación del presidente de la comunidad y se excluye de los participantes en el mismo a diversos propietarios por mor del conflicto existente en la comunidad con los mismos, entre los que se encuentran los actores y aquí apelantes. Este acuerdo es contrario al art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal , norma imperativa (en este sentido, Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de octubre de 2008 ), en la medida en que todos los propietarios están llamados a poder ser presidente de la comunidad cualesquiera que sea el sistema elegido (electivo, turno rotatorio o sorteo), por mucho que lo normal sea la ausencia de interés por ostentar tal cargo y, consecuentemente, de tener la posibilidad de ser designado. Como en el presente caso se ha impedido a determinados propietarios el acceso al cargo, consideramos que el acuerdo es nulo (con la consiguiente pertinencia de estimar el recurso de apelación en este punto), sin que el propósito de impedir que el funcionamiento normal de la comunidad se viere afectado caso de salir elegido alguno de los propietarios excluidos por mor del conflicto existente en la comunidad pueda justificar dicho actuar y, desde luego, validar el correspondiente acuerdo, no recogiéndose ninguna excepción en el texto legal. …” (SAP Castellón de 10 de marzo de 2011)
“Se ha insistido mucho durante la tramitación del procedimiento y en la vista oral que se rompe el principio de igualdad patrocinado por nuestras leyes constitucionales por el hecho de excluir a determinadas personas del cargo de Presidente. Está equivocado quien hace esa interpretación el principio de igualdad se conculcaría cuando se tratara desigualmente a los iguales. Es decir que si a unas personas, por su edad, dolencias físicas o defectos total o parcial de vista se les excusa está bien tomado dicho acuerdo y el principio de igualdad se quebraría cuando con unas personas o vecinos que se encontraran en las mismas condiciones se transigiera y con otras -repito en las mismas condiciones- no se hiciera. Las Comunidades de Propietarios son órganos de mucha importancia para el desenvolvimiento de las grandes y medianas poblaciones y lo que no se puede hacer es buscar el mínimo resquicio formal para poner obstáculo. No deja de ser curioso que a una persona incapacitada o de edad muy avanzada se le obligue a ser Presidente, ya que iría en contra de los intereses de todos. También se ha alegado mucho la falta de prueba cuando entre escasos vecinos se conocen tales circunstancias bien de la edad, postración o enfermedad que en uno de los casos ha terminado en muerte.” (SAP Córdoba de 18 de mayo de 1999)
Sobre esta cuestión es habitual que la comunidad de propietarios se plantee a modo de sanción prohibir al propietario moroso que pueda ser elegido presidente; también por una razón claramente operativa, consistente en evitar la problemática jurídica derivada de tener que reclamar judicialmente al presidente moroso. Al respecto, los tribunales (SAP Madrid, Sec. 18ª, nº586/2011, de 29 de noviembre; y SAP Cantabria, Sec. 2ª, nº114/2013, de 25 de febrero) vienen declarando que dicho acuerdo es nulo ya que la comunidad no ostenta facultad sancionadora, ni la Ley penaliza la morosidad con esta sanción, sino con la privación del voto del art. 15.2 de la LPH.
“… Del mismo modo, y en cuanto a la elección como Presidente de un copropietario que alega el recurrente era moroso en dicho momento, no puede sino estimarse por un lado, que la LPH, no penaliza la morosidad de un copropietario, con la sanción de no ser válido para el desempeño de dicho cargo. Y es más, en el presente caso, aparece que la Comunidad de Propietarios, venía eligiendo Presidente, a aquel que por turno fuera procedente, según la planta en la que habitaba, por ello, el que se eligiera Presidente a D. Carlos Alberto , no entraña ninguna vulneración legal, dado que es vecino de la planta a la que por turno tocaba desempeñar dicho cargo rotatorio, sin que se vea perjudicado en dicho nombramiento vecino alguno.” (SAP Madrid, Sec. 18ª, nº586/2011, de 29 de noviembre)
1.3. Funciones y obligaciones
a) La representación en el plano
MAGRO SERVET, V.; “Regulación del cargo de Presidente de la Comunidad”, Conferencia pronunciada en la Cámara de la Propiedad Urbana el 22 de noviembre de 2018.
Id. 4, p. 99-100.
“Comentario a la STS de 30 de mayo de 1997”; CCJC, núm. 45, marg. 1221, p. 1079 y ss.
“Derecho de la construcción y de la vivienda”, Ed. Dilex, 1998, p. 338-339.