Obligaciones y responsabilidad civil y penal de las comunidades de propietarios y sus órganos. Alejandro Fuentes-Lojo Rius
13.3 de la LPH que el presidente será el representante de la comunidad en todos los asuntos que le afecten, tanto en juicio como fuera de él.
En Cataluña, lo prevé el art. 553-16.1.b) del Código Civil de Cataluña.
DE LA CÁMARA ÁLVAREZ, M.11 estudiando la representación del presidente en el orden extraprocesal, nos dice que la fórmula utilizada por la Ley es de una generalidad tal que uno no sabe si el legislador realmente se ha excedido al conceder un poder de representación tan amplio al presidente o, si por el contrario, la enorme amplitud de la fórmula, conjugada con las atribuciones que se otorgan a la junta, reducen al presidente al papel de mero ejecutor de los acuerdos de aquélla. Añade que repugna al buen sentido que el presidente de una comunidad, por el hecho de que ésta cuente con un administrador, no pueda, por ejemplo, velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, o hacer a estos efectos las oportunas advertencias a los titulares, o que carezca de facultades para atender a la conservación o entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones ordinarias, y en cuanto a las extraordinarias, adoptar las medidas urgentes, dando inmediata a la junta o, en su caso, a los propietarios. Manifiesta este autor que, pese a que la Ley se haya olvidado de decirlo, al presidente corresponde, aunque no sea más que por razón de su denominación, regir la comunidad en todos aquellos asuntos que se refieran a su funcionamiento cotidiano y que no pueden aguardar para su resolución a la reunión de la junta, que por su propio carácter es un órgano que actúa intermitentemente. Entiende este autor que, por consiguiente, el presidente tiene en el orden interno, siempre y en todo caso, las facultades que corresponden al administrador.
Conviene precisar que el art. 553-16.1.d) del Código Civil de Cataluña prevé de forma expresa que le corresponde al presidente “velar por el buen funcionamiento de la comunidad y por el cumplimiento de los deberes del secretario y del administrador”.
GONZÁLEZ CARRASCO, M.12 estudia con profundidad la naturaleza de la representación del presidente llegando a la conclusión de que es una representación sui generis; un híbrido entre la representación orgánica y la legal.
Nos preguntamos si el presidente, en su condición de representante de la comunidad, ¿es un mero ejecutor de los acuerdos de la junta, de modo que sin que medie autorización de ésta, la comunidad no queda vinculada o, por el contrario, obliga a los copropietarios frente a terceros, aunque actúe sin esa autorización y sin perjuicio de las responsabilidades que pueda contraer en el orden interno? ¿Es necesario que en cada caso se compruebe por el tercero contratante si el presidente cuenta con autorización de la junta?
Puede pensarse que desde el momento en que la propia Ley confiere al presidente la representación de la comunidad sin establecer claramente que sus potestades representativas estén limitadas por la necesidad de obtener el beneplácito de la junta, el respeto a la confianza que el tercero ha de tener en la propia declaración legal exige liberarle de la carga que supone comprobar, caso por caso, si el presidente está o no autorizado por aquélla.
En relación a personas ajenas al inmueble lo que firme el presidente obliga a toda la comunidad, sin perjuicio de que luego se le pueda exigir algún tipo de responsabilidad por su negligencia o por actuar al margen de las instrucciones, pero nada de esto afectará a los terceros que han contratado con él.
Esta tesis jurídica fue adoptada por el Tribunal Supremo en Sentencia de 24 de abril de 1991: la representación que corresponde al presidente de la comunidad lleva implícita la de todos los titulares en juicio y fuera de él, representación que no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del presidente, frente al exterior, vale como voluntad de la comunidad sin perjuicio de la relación y de la obligación de aquél de responder de su gestión.
También cabe citar la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1965 en un supuesto en el que se discutía si era válida una autorización de obras otorgada por el presidente respecto de un local de negocios sito en los bajos de un inmueble y arrendado a un tercero, y que declaró que “como premisa indispensable para efectuar la referida valoración, es preciso partir de la naturaleza y facultades que deben atribuirse al presidente de la comunidad de propietarios, para lo cual es forzoso tener en cuenta lo que dice la exposición de motivos de la vigente ley de 21 de julio de 1960, a cuyo tenor, es uno de los tres órganos (junto con la junta de propietarios y el administrador) a quienes se confía normalmente el adecuado funcionamiento de esta forma de propiedad, el cual, aunque represente a la comunidad según se dice en el artículo 12 de la misma ley, no en sentido técnico de representante, pues sus actos no son de representación aislada e independiente que requiera en cada caso unos poderes específicos, ni consta tampoco que ningún lado que obre en virtud de la concesión de una procura de carácter general, sino que actúa como un auténtico órgano del ente comunitario al que personifica en las relaciones externas del mismo, sustituyendo con su voluntad individual, la auténtica voluntad social o común y viniendo a ser un puro instrumento físico a través del cual actúa la comunidad, lo cual elimina la distinción y contraposición de sujetos típicos de la representación y permite al propio tiempo considerar todo lo realizado por el presidente no como hecho “en nombre de la comunidad” sino como si ésta misma fuera quien lo hubiera realizado, sin perjuicio de la relación interna que media entre dicho presidente y la junta de propietarios, ante los que, como es lógico, deberá responder en el caso de que lo llevado a cabo no se hubiera ajustado a las normas legales de orden general o del particular contenida en los estatutos que rigen la vida de cada una de estas entidades”.
En idéntico sentido, se han pronunciado varios tribunales (SAP Cantabria de 19 de mayo de 2005; SAP Madrid de 22 de marzo de 2007; SAP Málaga de 1 de julio de 2009; SAP Santa Cruz de Tenerife, de 12 de marzo de 2010; SAP Madrid, de 19 de julio de 2012; SAP Las Palmas, de 23 de febrero de 2016; SAP Madrid, de 8 de julio de 2016). Es muy gráfica la Sentencia de 30 de junio de 1999 de la Sección 4.ª de la AP Alicante que declara:
“Reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo viene manifestando que la legitimación del Presidente le viene conferida por el mencionado artículo, artículo que le otorga la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él, estando colocada tal actuación entre la representación orgánica y la meramente voluntaria, llevando implícita la de todos los titulares, tanto en juicio como fuera de él, actuando como órgano del ente comunitario, sustituyendo con su voluntad la social común, de tal manera que lo realizado por el Presidente ha de entenderse como si fuera la propia Comunidad la actuante, sin perjuicio de las relaciones internas y de la obligación del Presiente de responder de su gestión. La eliminación de la zona de estacionamiento situada en terreno comunitario y la colocación de bancos y jardineras en su lugar, ha sido acordada por el propietario en su calidad de Presidente de la Comunidad, debiendo ser entendido, por tanto, como un acto de la Comunidad de Propietarios, pudiendo instar cualquier de los propietarios las acciones impugnatorias que tenga por conveniente frente a la Comunidad de Propietarios si entiende que dicho acto es contrario a derecho.”
Al respecto, la Sentencia de 27 de junio de 2005 de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, declara que vinculan a la comunidad de propietarios los acuerdos con terceros suscritos por el presidente aunque el nombramiento esté impugnado, salvo que el juez hubiese suspendido la ejecución.
De todo ello se infiere que, a pesar de ser el presidente un mandatario de la comunidad, se trata de un mandato sui generis, previsto expresamente por la ley y con carácter orgánico y, por tanto, la regulación del contrato de mandato del Código Civil no se ajusta en su totalidad a este caso. En este sentido, téngase en cuenta que no estamos ante un mandato voluntario sino que opera por ministerio de la ley, por lo que entendemos que no es de aplicación el art. 1727 del Cc que establece que “en lo que el mandatario se haya excedido, no queda obligado el mandante sino cuando lo ratifica expresa o tácitamente”, quedando vinculada la comunidad y sus miembros en el plano externo frente a los terceros por toda actuación del presidente aun cuando no tuviere autorización para ello, salvo que el tercero conociere la irregularidad de dicha actuación. En este sentido, se ha pronunciado también ECHEVERRÍA SUMMERS, F.13.
En
“DE LA CÁMARA ÁLVAREZ, M.; “Estudios de derecho civil”, Ed. Montecorvo, 1985, p.182.
Id.3, p. 448-450.
ECHEVERRÍA SUMMERS, F., “Obligaciones y régimen de responsabilidad de los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios”, Conferencia pronunciada en la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona en septiembre de 2019.