Obligaciones y responsabilidad civil y penal de las comunidades de propietarios y sus órganos. Alejandro Fuentes-Lojo Rius
a diferencia del societario mercantil, no existe protección del tercero en cuanto a los actos que extravasan los intereses comunes, para afectar a los derechos de los propietarios sobre sus elementos privativos.
Concluyendo, no existe en la actualidad un criterio uniforme en los tribunales sobre la cuestión, existiendo criterios contradictorios al respecto (SAP Baleares, Sec. 5ª, nº423/2013, de 14 de noviembre; SAP Albacete, Sec. 1ª, nº98/2009, de 7 julio; SAP Málaga, Sec. 4ª, 93/2018, de 7 de febrero; SAP Madrid, Sec. 9ª, nº520/2017, de 14 de diciembre; y SAP Madrid, Sec. 8ª, nº107/2016, de 3 de marzo):
“… En conclusión, si el presidente finalmente se extralimitó, la Comunidad debe dirigirse contra el mismo, y no obligar a la tercera entidad que contrató con él mismo a ejercitar tal acción, una vez transcurridos seis años, en una cuestión en la que una hipotética extralimitación de su presidente no es evidente para un tercero que es contratado para realizar unas obras en la comunidad, y que tales facturas son ratificadas durante al menos seis anualidades. …” (SAP Baleares, Sec. 5ª, nº423/2013, de 14 de noviembre).
“Pues bien, el art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) cuya infracción se invoca en el motivo del recurso, delimita las facultades del Presidente afirmando que: « El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten » sin que al amparo de tal representación puedan darse cobertura a actuaciones que supongan, de facto, la asunción de funciones que tiene atribuidas la junta, entre otras, las de « conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad », en términos del art.14 e) LPH . En consecuencia, fuera de la esfera competencial que le es propia, y careciendo el presidente de ningún otro tipo de apoderamiento por parte de la junta de propietarios, lo actuado por éste debe ser considerado como plenamente ineficaz, salvo una ulterior ratificación de dicho órgano de gobierno, sin perjuicio de la responsabilidad en la que haya podido incurrir el presidente ex art . 1725 del Código Civil.” (SAP Madrid, Sec. 8ª, nº107/2016, de 3 de marzo).
Sobre esta compleja cuestión se ha pronunciado varios juristas de reconocido prestigio en una reciente encuesta jurídica15. La totalidad de los encuestados (SALAS CARCELLER, A., ESPINET ASENSIO, J.M., CODÓN ALAMEDA, A., ECHEVERRÍA SUMERS, F.) concluye que, por norma general, la comunidad de propietarios no queda vinculada frente al tercero contratante por lo realizado por el presidente o administrador en contravención de su voluntad, debiendo responder personalmente el presidente o administrador – según el caso – respecto del cumplimiento de las obligaciones contraídas con el tercero, salvo, claro está, que la comunidad de propietarios ratifique dicha actuación, todo ello de conformidad con lo dispuesto en los arts. 1714, 1725 y 1727 del Código Civil.
No obstante, por lo que respeta a la representación ostentada por el presidente, SALAS CARCELLER y ESPINET ASENSIO distinguen en función de si el contrato celebrado consiste en un acto de administración ordinaria de la comunidad de propietarios (ej. obras de conservación y reparación de elementos comunes, obras de accesibilidad en el edificio para supresión de barreras arquitectónicas, etc.) o si, por el contrario, estamos ante un acto de disposición o de administración extraordinaria (ej. contrato de venta de la vivienda portería, cesión de uso de terraza comunitaria), quedando vinculada la comunidad respecto de los primeros, aun cuando haya manifestado su voluntad en contra, salvo mala fe del contratante. Esta vinculación de la comunidad de propietarios solamente se produce cuando el representante es el presidente, y no el administrador, pues es quien ostenta la representación legal de la comunidad, y por tanto, creemos que es razonable que el contratante ajeno a las relaciones internas de la comunidad quede protegido en estos casos. La diligencia que le es exigible al contratar se agota con la comprobación del cargo de presidente de la comunidad, siendo, a nuestro juicio, excesivo en estos casos hacer pechar al contratante con la obligación de comprobar si existe autorización de la junta para contraer dichas obligaciones contractuales; todo ello sin perjuicio de que la comunidad pueda exigir en el plano interno las responsabilidades oportunas al presidente.
b) La representación procesal
Otra cuestión de interés que ha suscitado polémica en los tribunales es la relativa a la representación procesal del presidente en las acciones judiciales comunitarias.
Dicha representación se extiende no sólo a asuntos estrictamente comunes sino a los derechos e intereses particulares de los comuneros, en cuanto tengan relación con los elementos de la división horizontal, siempre que los propietarios manifiesten su consentimiento o no hagan constar su oposición (SSTS de 2 junio 1998, de 16 de noviembre de 2001, de 30 de septiembre de 1999), basándose bien en razones de economía procesal (STS 22 de octubre de 1993) y en el beneficio que la acción del presidente representa para la comunidad (STS de 16 de octubre de 1995), que esta última viene legitimada para solicitar no sólo la redistribución sino también la compensación o indemnización correspondiente, aunque lo sea en interés de aquél o aquellos propietarios, hasta ahora ignorados, que resulten directamente afectados por tal resolución, al no haber manifestado éstos de cualquier manera reconocible su oposición a tal actuación. En este sentido, los terceros no podrán oponer el carácter común o privativo de la acción ejercitada. Traemos a colación por su interés el siguiente pasaje de la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 20 de diciembre de 2017:
“Elude, de esta forma, la parte recurrente que la sentencia recurrida concluye que no cabe negar a la comunidad de propietarios actora la legitimación para ejercitar las acciones de cumplimiento contractual derivadas de los contratos de compraventa celebrados con la promotora demandada por los comuneros que la constituyen, tal y como se alegó tanto en la contestación a la demanda como en recurso de apelación, en la medida que la comunidad ha asumido la defensa de estos intereses, que conciernen al edificio en su conjunto y no solo a los elementos privativos de las viviendas adquiridas, especialmente en esta caso en el que las obras exigidas, y que está obligada a realizar la demandada para obtener la licencia de primera ocupación a fin de entregar el inmueble en las condiciones debidas, afectan a elementos comunes de la edificación y de la urbanización en la que ésta se integra.”
Si bien el art. 13.2 de la LPH dice que el presidente ostentará la representación de la comunidad en juicio, sin exigir ningún otro requisito de representación, la doctrina jurisprudencial ha sentado el principio general de que esa legitimación ad processum, que ostenta el presidente ex lege, ha de ser completada con la existencia de un acuerdo comunitario para el ejercicio de la acción judicial, en tanto que es la junta de propietarios el órgano donde reside la facultad de decidir de la comunidad, siendo el presidente un “mero ejecutor”, en palabras del Tribunal Supremo en Sentencia de 11 de diciembre del año 2000:
“De acuerdo con los preceptos citados en el motivo, corresponde al presidente de la comunidad la representación de ésta “en juicio” y fuera de él y corresponde a la Junta de copropietarios conocer y decidir los asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común; debiendo el presidente actuar de conformidad con los acuerdos de la Junta, válidamente adoptados, de los que es mero ejecutor. La sentencia recurrida, aceptando los razonamientos de primera instancia, considera suficiente para reconocer legitimación activa al Presidente de la Comunidad demandante, el acuerdo adoptado por unanimidad por la Junta el día 13 de marzo de 1992: “También se ha acordado por unanimidad el prescindir de los servicios de la abogada; pues vamos a dar el asunto de las anomalías del bloque a la Asesoría Jurídica. Esta Sala no puede aceptar las conclusiones a que llega la Sala “a quo”; tal acuerdo no contiene autorización alguna al Presidente de la Comunidad para la iniciación de este litigio ni ello puede deducirse de los términos del acuerdo transcrito pues solo se refiere al cambio de la Abogada que, al parecer, venía asesorando a la Comunidad sobre esas anomalías que presentaba el edificio, pero sin que aluda para nada al ejercicio de acciones legales para exigir responsabilidad a los posibles causantes de las mismas. En consecuencia, procede la estimación del motivo y, sin necesidad de entrar en el examen del segundo, casar y anular la sentencia recurrida y, con revocación de la de primera instancia, desestimar la demanda por falta de legitimación en el Presidente de la Comunidad demandante.”
El
FUENTES-LOJO RIUS, A. (Coord.); “Problemática de la representación de los órganos directivos de la comunidad de propietarios en el ámbito contractual”, Revista Actualidad Civil, Ed. Wolters Kluwer, 2020.