Obligaciones y responsabilidad civil y penal de las comunidades de propietarios y sus órganos. Alejandro Fuentes-Lojo Rius
sea válido se produce no sólo cuando éste lo consiente expresamente, sino también cuando la ley -que puede hacerlo y que, además, es la única que puede hacerlo- lo establece.”
Conforme a la doctrina administrativa de la DGDEJ, la Ley atribuye directamente a dicha actitud del ausente el sentido de una declaración de voluntad en sentido positivo que se equipara al consentimiento expreso que exigía el precepto legal de la normativa catalana de propiedad horizontal (art. 553-25.4 del Código Civil de Cataluña) antes de la reforma legal de 2015.
A mayor abundamiento, la RDGSJFP de 27 de julio de 2018, siguiendo el criterio de la Resolución anterior de 17 de enero de 2018, exige un requisito de forma para la inscripción del acuerdo comunitario de prohibición de uso consistente en que el consentimiento de todos los propietarios debe otorgarse en escritura pública, no siendo válido a estos efectos, el consentimiento expresado en el acta comunitaria en cumplimiento de lo exigido por la LPH, tanto si se trata de propietarios asistentes que dieron su consentimiento en junta como si se trata de ausentes que no se opusieron, o de terceros adquirentes que ratificaron dicho acuerdo en nueva junta o de cualquier otra forma que no sea la de otorgamiento de escritura pública. Debemos poner de manifiesto que dicho requisito de forma no está amparado en ningún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal, y debemos recordar que su rango de ley no es inferior al de la Ley Hipotecaria, como parece deducirse de la lectura de dichas resoluciones administrativas, vulnerando a mi juicio dicha Resolución el sistema legal de adopción de acuerdos comunitarios que establece la LPH, creando uno distinto que no tiene amparo legal, más allá de una interpretación estricta y carente de justificación sistemática en torno a las limitaciones del derecho de propiedad y el principio hipotecario de tracto sucesivo, que parecen olvidar la naturaleza especial de la comunidad de bienes en propiedad horizontal (art. 396 del Código Civil) y el principio de legalidad que la ampara. En este sentido, se ha pronunciado la RDGDEJ de 7 de enero de 2015, al declarar que el acuerdo comunitario de limitación de uso de elementos privativos que cumple con el quórum legal de la normativa legal de propiedad horizontal no infringe el principio de tracto sucesivo ni la exigencia de interpretación estricta de las limitaciones del derecho de propiedad, en la medida que está amparado por una disposición legal y, por tanto, debe inscribirse dicho acuerdo comunitario.
Resumiendo, y para lo que aquí interesa, la doctrina administrativa expuesta niega de forma indirecta la facultad de representación del presidente en el plano registral, siendo necesaria la concurrencia personal de los propietarios para el otorgamiento de la escritura de elevación a público del acuerdo comunitario objeto de inscripción, a pesar de que el presidente ostente la facultad de elevar a escritura pública acuerdos comunitarios reconocida expresamente en derecho civil catalán en el art. 553-16.1.c) el Código Civil de Cataluña.
Este cometido no está reconocido en la LPH; pero sí en el art. 553-16.1.d) del Código Civil de Cataluña.
Nótese que la norma se refiere solamente a los deberes del secretario y del administrador, y no al del resto de comuneros, mientras que en la versión originaria de este precepto legal (Ley 5/2006) sí que hacía referencia también a estos últimos. También se suprimió en la reforma legal de 2015 la obligación de velar por la buena conservación y el buen funcionamiento de “elementos y servicios comunes”. Esta limitación del alcance objetivo de la norma tiene su razón de ser en que el presidente es un comunero que no tiene por qué ser un profesional de la administración de fincas y, por tanto, la diligencia exigible debe ser muy inferior a la del secretario-administrador cuando este último es un profesional externo de la comunidad, evitando así que deba responder de incumplimientos obligacionales de terceros que no esté a su alcance controlar18.
En ningún caso, esta función del presidente le faculta para cesar al secretario o al administrador, pues es una facultad reservada expresamente por ley a la junta de propietarios (art. 14.a) de la LPH y art. 553-19.2.a) del Código Civil de Cataluña), tal como veremos más adelante.
Esta previsión es una novedad legal del art. 553-16 del Código Civil de Cataluña a raíz de la reforma de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, en aras a evitar una interpretación restrictiva de las funciones del presidente negando la propia norma que estemos ante un numerus clausus19.
Prevé el artículo 13.5 de la LPH que si los estatutos no lo determinan o los propietarios no acuerdan elegir a otras personas, para desempeñar tal cargo, será el presidente el que actuará como tal.
No existe pues prohibición de que ambos cargos se ejerzan por la misma persona.
Las funciones en este caso serán las previstas en el artículo 20 de la LPH, que estudiaremos con detalle más adelante.
También si los estatutos no lo determinan o los propietarios no acuerdan elegir a otras personas, actuará el presidente como secretario (art. 13.5 de la LPH).
Sus funciones serán las propias de un secretario, en general; las cuales analizaremos con detalle más adelante.
1.4. Duración del cargo
El apartado 7 del artículo 13 de la LPH dispone que “salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año”; añadiendo que, “los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria”.
En derecho civil catalán se prevé una regulación homóloga en el art. 553-15 del Código Civil de Cataluña. De hecho, la regulación catalana va un paso más allá, y con buen criterio, prevé la prórroga automática del cargo hasta que se celebre la junta ordinaria siguiente al vencimiento del plazo para el que se designó, cubriendo así el riesgo de que quede vacante el cargo por no haberse podido celebrar junta ordinaria antes de que venza la duración del cargo, como por ejemplo, ha sucedido en muchas comunidades de propietarios a causa de la declaración del estado de alarma de nuestro país por la pandemia del Covid-19.
Aun cuando la LPH no prevé dicha prórroga en el cargo, los tribunales vienen declarando que aun finalizado el mandato del año, si nada distinto se hubiera previsto en los estatutos, el presidente tiene la obligación de continuar asumiendo las responsabilidades del cargo, hasta que no conste el cese o se elija un nuevo presidente por la junta (Sentencia de 3 de abril de 1995 de la Sección 18.ª de la AP de Madrid; y Sentencia de 15 de octubre de 2002, Sección 5ª AP Alicante):
“… aún cuando no exista renovación en el cargo, al no hacer cesado el propietario como Presidente, se ha de entender que el mismo continúa, y por ende ostenta esa calidad para representar en juicio y fuera de él a la Comunidad, tal y como establece el art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que a ello obste el hecho de que en la Junta de 19-12-97, cuyo punto 4° del orden del día era la renovación de cargos, no se adoptara acuerdo alguno, suponiendo una aceptación tácita a la continuación en el mismo …” (Sentencia de 15 de octubre de 2002, Sección 5ª AP Alicante)
Es más, conforme a lo dispuesto en el art. 19.3 de la LPH, el presidente “saliente” debe firmar el acta de la junta en la que se ha acordado su cese y nombramiento de un nuevo presidente; de tal forma que la junta la preside por toda su duración el presidente “saliente”20.
En todo caso, para evitar problemas relativos a situaciones de vacante presidencial, con buen criterio, ECHEVERRÍA SUMMERS, F.21 sugiere que se apruebe en los estatutos una obligación que ha de recaer en el presidente
VENDRELL SANTIVERI, E., “Comentario Artículo 553-16. Presidencia. LEY 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales”, Revista Sepín de PH Cataluña, Ed. Sepin, 2015.
Id. 18.
Id. 10
Id. 4, p. 594.