Obligaciones y responsabilidad civil y penal de las comunidades de propietarios y sus órganos. Alejandro Fuentes-Lojo Rius
por estos conceptos y por lo tanto no puede decirse ni que carezca de acción ni que el demandado no está legitimado para soportar, máxime cuando no acreditado haber seguido una conducta normal, simplemente haber dado cuenta la junta y no haber procedido a la resolución unilateral por parte del presidente, sobre todo si como es el caso se produjo la resolución antes de haberse celebrado la junta en la que supuestamente se acordaba la no prórroga del contrato. …”
La Sentencia de la AP Madrid, Sec. 11ª, nº334/2016, de 8 de julio, declara que la presidenta no se ha extralimitado en sus funciones al prorrogar el contrato con la empresa de telefonía móvil pues actuó conforme a la voluntad comunitaria:
“… Cierto es que el mandato representativo del Presidente de la Comunidad de Propietarios no puede ser concebido en términos absolutos, categóricos, de tal modo que pueda prescindir de los acuerdos de la comunidad en que descansa su facultad representativa, mas allá de las atribuciones que la ley confiere a este cargo -vid. STS de 1 de marzo de 1984 -, sin embargo en el supuesto de méritos no hubo extravasación que justifique la pretendida nulidad, pues actuó conforme al mandato de catorce de los quince comuneros, quienes, previa celebración de las Juntas de Propietarios de 21 de marzo de 2012 y 3 de abril de 2013, en que se trató la cuestión de la posible renovación del contrato de arrendamiento de la cubierta para persistencia de la antena de telefonía móvil, asistiendo el Sr. Candido y sin que se opusiera, disponiéndose gestionar los términos en que pudiera realizarse, y en la última de esas reuniones se acordó celebrar nueva Junta en la cuál se adoptara un decisión, la Sra. Presidenta, ante la premura de dar respuesta a la arrendataria, recabó la opinión de cada vecino previa explicación de la alternativa propuesta de France Telecom, y, siendo el único disidente aquél, dio por aprobado el acuerdo y actuó en consecuencia, sin quebrantar la voluntad comunitaria, y, en definitiva, sin excederse en sus atribuciones, que conforme a reiterado sentir jurisprudencial abarcan la contratación. …”
Respecto del plazo de prescripción de la acción civil para exigir responsabilidades al presidente, existen dudas en los tribunales sobre si debe aplicarse el plazo general de las acciones personales de los cinco años del art. 1964 del Código Civil (SAP Madrid, Sec. 21ª, nº306/2019, de 16 de julio; y SAP Alicante, Elche, Sec. 9ª, nº145/2019, de 15 de marzo; SAP Madrid, Sec. 13ª, nº646/2007, de 3 de diciembre) o el plazo anual de la responsabilidad del art. 1968.2º del Código Civil (SAP Madrid, Sec. 11ª, nº201/2012, de 23 de marzo; y SAP Murcia, Cartagena, Sec. 5ª, nº35/2010, de 8 de febrero).
“… No es posible en este caso aplicar el plazo general de prescripción de 15 años del artículo 1964 del Código Civil, plazo que sí será aplicable a las acciones que la comunidad de propietarios pueda ejercitar frente a la administradora, por tratarse de acciones contractuales que no tienen fijado ningún plazo específico de prescripción, y también, como correctamente lleva a cabo la sentencia apelada, a las acciones de los comuneros contra la comunidad de propietarios para la recuperación de lo abonado en exceso, pero no será aplicable para las acciones individuales, como la presente, ejercitada por un propietario individual contra la administradora por no tener origen alguno contractual sino claramente extracontractual y sí tener expresamente previsto dichas acciones un plazo específico de prescripción en el ejercicio de la acción. …” (SAP Murcia, Cartagena, Sec. 5ª, nº35/2010, de 8 de febrero)
“..... es criterio de algunas Audiencias el plazo prescriptivo de las acciones reparatorias se señala como de un año por entenderse que se corresponde con el ejercicio de una acción extracontractual, que ratificamos; entendemos que la acción reparadora ejercitada en el presente caso, se corresponde con una acción que tiene naturaleza extracontractual, puesto que dimana por subrogación de una responsabilidad extracontractual y por ello el plazo de prescripción de un año. Y ningún contrato une al perjudicado con el propietario, mas que ser perjudicado por éste al habérsele causado daños en su propiedad que fue indemnizado por el actor que a su vez, en esta cualidad hoy los reclama.
Existe un vínculo jurídico de origen legal, creador de obligaciones que no puede ser desconocido, conforme a los artículos 1089 y 1090 del C.C, por lo tanto la prescripción anual de la responsabilidad nacida de culpa o negligencia debe ser aplicable a la responsabilidad nacida de una obligación legal conforme a los preceptos de la Ley que se han indicado.”
“La obligación legal que se impone a la comunidad de propietarios para la conservación y mantenimiento de los elementos comunes, como la que se impone a cada propietario sobre los elementos privativos en condiciones de no causar daños a los demás, suponen el ámbito y alcance de la responsabilidad por las omisiones o falta de cuidados que se revelen, pero ello no hace surgir contrato alguno entre la comunidad y los propietarios, ni entre estos, de manera que los daños que se causen por filtraciones, humedades o roturas de cualquier tipo tienen un encaje más adecuado en la responsabilidad extracontractual, de breve plazo prescriptivo adecuado a lograr además la pronta finalización de la situación de pendencia de la controversia.
Lleva lo anterior a estimar prescrita la acción, lo que determina la desestimación de la demanda sin necesidad de abordar el fondo del asunto, respecto el que por lo demás el largo plazo transcurrido tampoco ha permitido acreditar la responsabilidad de la comunidad demandada pues el informe pericial aportado con la demanda lo fue solo para peritación de los daños, y nada expresa ni contiene fotografías sobre la causa de los mismos aun cuando se diga que se derivaban de la rotura de una bajante general sin ninguna otra precisión y habiéndose hecho el informe meses después de los daños, no compareciendo la perito al juicio, y sin que el entonces presidente de la comunidad recordase nada sobre el siniestro más allá de que hubo una avería. …” (SAP Madrid, Sec. 11ª, nº201/2012, de 23 de marzo)
“… Se basa la presente impugnación en que, habiendo reconocido la sentencia de primera instancia que los daños causados por la Comunidad de Propietarios demandada habían sido reparados, no así sus efectos, ésta habría cumplido la obligación que le impone el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal -realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúnan las debidas condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad, de accesibilidad y seguridad- constituyendo la reparación de los gastos que ahora se reclaman consecuencia de una responsabilidad extracontractual cuya acción se encuentra sometida al plazo de prescripción de un año, a tenor de lo dispuesto en el art. 1968.2 del Código Civil . Rechazamos tal alegación. El origen de los daños causados en el local del actor no es otro que el incumplimiento de la antedicha obligación que la Ley impone a la Comunidad de Propietarios y la reparación de la avería no puede exonerar su responsabilidad de indemnizar al demandante las obras efectuadas en su local pues, aunque no constituya elemento común, los daños causados en él son consecuencia de las humedades producidas en el inmueble por la falta de mantenimiento y conservación de los elementos y servicios comunes, de los que -según se ha expuesto- responde la Comunidad de Propietarios. Así las cosas, el plazo de prescripción aplicable no puede ser otro que el genérico de las obligaciones personales – quince años, según el art. 1964 del Código Civil- como acertadamente se argumenta en la sentencia de primera instancia. …” (SAP Madrid, Sec. 13ª, nº646/2007, de 3 de diciembre)
A mi juicio, estamos ante acciones de carácter personal por ser una consecuencia de las relaciones obligacionales que surgen de su pertenencia a una comunidad de propietarios regida por la Ley sobre Propiedad Horizontal, y por tanto, prescriben a los 5 años, por tratarse del plazo que el atribuye a las acciones personales “que no tengan señalado término especial de prescripción”25. En Cataluña, el plazo de prescripción de las acciones personales es de diez años (art. 121-20 del Código Civil de Cataluña).
2. Vicepresidente
2.1. Naturaleza
No estaba previsto en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, antes de la reforma operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, el nombramiento del vicepresidente.
La Ley de reforma de 1999 se ocupa del mismo, incluso en el sentido
SERRANO HOYO, G.; “Las acciones judiciales en el ámbito de la Propiedad Horizontal: generalidades”, Estudios sobre la Propiedad Horizontal, Ed. La Ley, 2009.