Obligaciones y responsabilidad civil y penal de las comunidades de propietarios y sus órganos. Alejandro Fuentes-Lojo Rius
siempre y cuando su actuación no haya sido culposa ni imprudente, conforme a lo dispuesto en los arts. 1728 y 1729 del Código Civil.
Más dudosa es la validez del acuerdo de remunerar al presidente en derecho civil catalán, pues el art. 553-15.6 del Código Civil de Cataluña dispone que el cargo de presidente no es remunerado; sin perjuicio del derecho a resarcirse de los gastos ocasionados por el ejercicio del cargo. Entendemos que dicho acuerdo debe ser considerado nulo de pleno derecho al estar ante una norma de ius cogens que declara claramente que la única salvedad es cuando el cargo en cuestión sea ejercido por persona ajena a la comunidad, refiriéndose así al cargo de secretario y de administrador, pues el de presidente solo pueden ostentarlo comuneros.
1.6. Responsabilidad
El presidente en tanto que representante legal de la comunidad viene sujeto a responsabilidad por razón de los actos realizados en el desempeño de sus funciones, siempre que de ello resulte daño para los intereses generales, para los propietarios singulares o para los terceros; responsabilidad que puede ser de índole civil al amparo de los artículos 1.101 al 1.104 del Código civil; o de tipo criminal, si procediere, tal como veremos más adelante.
La responsabilidad del presidente puede ser debida a haberse excedido en su mandato, o a haber ejecutado actos sin estar autorizado por la comunidad para ello, o por incumplir sus obligaciones legales, derivando de dichos actos una responsabilidad de carácter personal por los daños y perjuicios causados.
En la práctica, es habitual que el presidente se extralimite en sus funciones o facultades de buena fe. A veces incluso para adoptar decisiones en orden a reparaciones urgentes o actos de otra índole respecto a los que resulta imposible u ofrece problemas una convocatoria de la junta de propietarios. No se olvide que, por comodidad o simplemente por desidia, a veces los comuneros no se preocupan de atender esas necesidades, otorgando una especie de autorización tácita al presidente para que solucione cuantos problemas de ese tipo se presenten.
No cabe hablar propiamente de impugnabilidad de las decisiones del presidente, puesto que sólo contra los acuerdos de la junta cabe recurrir ante la autoridad judicial según lo dispuesto en el artículo 18 de la LPH y en su homólogo art. 553-31 del Código Civil de Cataluña. Su actuación habrá de responder a las directrices que la junta le confiera, y sólo ésta podrá oponerse a su actuación. Ante una decisión, pues, del presidente, que no le competa o se considere perjudicial, no cabrá otra solución que acudir a la junta de propietarios para que tome la decisión oportuna. Contra la solución que se adopte por ésta, (ahora sí) cabrá la impugnación prevista en el artículo 18 de la LPH y en su homólogo art. 553-31 del Código Civil de Cataluña.
Tal como avanzábamos con anterioridad, por norma general, los actos que realice el presidente, aun excediéndose en sus atribuciones, surtirán plenos efectos frente a terceros, ya que no es de aplicación en este caso el art. 1727 del Código Civil relativo al contrato de mandato, pues la representación que ostenta el presidente es un mandato legal y orgánico, distinto al contrato de mandato de carácter voluntario regulado por nuestro Código Civil. Todo ello, sin perjuicio de que la comunidad vendrá facultada a exigir responsabilidades internas al presidente por haberse excedido en su mandato y haber perjudicado los intereses comunitarios.
Veamos algunos ejemplos de responsabilidad ad intra del presidente por haber contratado con terceros excediéndose en su mandato.
La LPH no contempla normas específicas sobre la responsabilidad del presidente, debiéndonos preguntar por el grado de diligencia que le es exigible, así como por la naturaleza de la responsabilidad que le es imputable. Los tribunales se han decantado por asimilar su responsabilidad a la del contrato de mandato de nuestro Código Civil. En este sentido, y conforme a lo dispuesto en el art. 1719 del Código Civil, la diligencia que le es exigible al presidente es la de un buen padre de familia. Así mismo, juega un papel relevante el hecho de que el cargo de presidente no sea por norma general retribuido, pues conforme a lo dispuesto en el art. 1726 del Código Civil, la responsabilidad por culpa del mandatario debe estimarse con menos rigor si el cargo no es retribuido. Así lo ha declarado de forma clara el Tribunal Supremo en Sentencia de 1 de marzo de 1984:
“Para las obras de mejora no requeridas para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, según su rango, que exceden del concepto normal de gastos generales para el sostenimiento de los tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, se precisa para llevarlas a cabo previo acuerdo valido de la Junta de Propietarios, por lo que el Presidente carecía de mandato de los propietarios singulares y le alcanzan las responsabilidades de los artículos 1.714 y 1.726 del Código Civil, que hace al mandatario responsable no solamente del dolo sin también de la culpa y que deberá estimarse con mas o menos rigor por los Tribunales según que el mandato haya sido o no retribuido.”
En idéntico sentido, cabe citar la SAP Pontevedra, Sec. 1ª, nº593/2011, de 24 de noviembre:
“El carácter obligatorio del cargo, su carácter gratuito, y la singularidad de las funciones que se encomiendan al presidente delimitan el ámbito de la responsabilidad que pueda serle exigible. Se trata del desempeño de una obligación legal que deberá ser atendida dentro de los estándares de conducta exigible, con la diligencia de un representante legal o, en los términos del art. 1709 del Código Civil , la correspondiente a un buen padre de familia, (en este lugar resulta lugar común la cita de la STS de 1 de marzo de 1984 ), en el bien entendido de que no cabe realizar una aplicación acrítica o sin matices del régimen jurídico del contrato de mandato, entre otras razones por el motivo esencial de que el origen del cargo no se encuentra en el acuerdo de voluntades, sino en la imposición de una obligación legal.
En consecuencia, corresponderá al actor que pretende la condena del presidente demandado probar la transgresión dolosa o culpable de las obligaciones del cargo, el perjuicio efectivamente producido a la comunidad y la relación de causalidad, como requisitos propios del ejercicio de toda pretensión indemnizatoria.”
Conforme a lo expuesto, para que se aprecie la existencia de responsabilidad, es necesario que se acredite la existencia de daños y perjuicios, así como el nexo causal o relación de causalidad entre la conducta culposa o dolosa del presidente y el daño causado, siendo el onus probandi de quien ejercite la acción de reclamación de responsabilidad ex art. 217.2 de la LEC, ya sea la comunidad de propietarios o uno o varios comuneros unilateralmente (SAP Madrid, Sec. 14, nº385/2017, de 28 de diciembre), a diferencia de lo que sucede con la responsabilidad objetiva o por riesgo de los arts. 1907 y 1910 del Código Civil, que podría achacarse a la comunidad de propietarios llegado el caso, como veremos más adelante.
Así pues, la responsabilidad del presidente es de imputación subjetiva, de tal forma que si ha actuado conforme a la diligencia que le es exigible no deberá responder del daño causado.
La responsabilidad en que incurra el presidente consistirá en la indemnización de los daños y perjuicios causados conforme a los arts. 1101 y 1726 del Código, así como la remoción de su cargo de presidente.
En materia de obras, téngase en cuenta que conforme a lo dispuesto en el art. 14.c) de la LPH es facultad de la junta de propietarios aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias. En idéntico sentido, se pronuncia el art. 553-19 del Código Civil de Cataluña.
En su virtud, el presidente no podrá unilateralmente y sin consentimiento de la junta acordar la ejecución de obras en la finca; salvo que se trate de obras de carácter urgente, de tal forma que la urgencia venga exigida para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, en cuyo caso podrá excepcionalmente el presidente (y el administrador) realizar dichas obras, debiendo informar de ello cuanto antes a la junta en todo caso. Si bien es cierto que el art. 14.c) de la LPH se refiere al administrador y no al presidente respecto de la facultad de realizar obras urgentes sin acuerdo comunitario, los tribunales vienen facultando también para ello al presidente (SAP Madrid, Sec. 14ª, de 11 de febrero de 2002; y SAP Madrid, Sec. 20, nº590/2007, de 25 de octubre).
En idéntico sentido, citamos la SAP Alicante, Sec. 5ª, nº57/2018, de 7 de febrero:
“… El acuerdo, como argumenta