Obligaciones y responsabilidad civil y penal de las comunidades de propietarios y sus órganos. Alejandro Fuentes-Lojo Rius
seguridad y salud a realizar en el DIRECCION000 , contrato que no puede ampararse en la notificación posterior a los comuneros no imputable al administrador, y al expediente abierto por el ayuntamiento en fecha 17 de septiembre de 2010, previa visita efectuada por los técnicos el 13 del mismo mes, cuando en la descripción del inmueble y medidas a adoptar distingue entre las de carácter urgente que da un plazo de dos días, a las demás obras de rehabilitación de la fachada que otorga un plazo de seis meses, expediente que no autorizaba al presidente y a la comisión de junta nombrada el encargo del proyecto sin contar con la autorización de la junta que se reservó la facultad de decidir sobre las distintas soluciones arquitectónicas a adoptar en la rehabilitación de la fachada y una vez aprobada la misma realizar el encargo al arquitecto designado por la comisión nombrada el 21 de agosto de 2010, conclusión que se alcanza si se tiene en cuenta los actos anteriores a la junta (documentos nº 7, 8 y 9) y posteriores como el acta de la junta General Extraordinaria de 27 de noviembre de 2010.
En suma el Presidente es responsable de la firma del contrato ( art. 13 de la LPH ), extralimitándose del acuerdo de la junta, sin que pueda suplir o corregir la voluntad de la Comunidad expresada en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias, con ello se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente que no le permite decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad ( sentencias de 10 de octubre de 2011 y 27 de marzo de 2012 ). …”
Por su parte, la SAP Madrid, Sec. 20, nº590/2007, de 25 de octubre, declara que no tienen responsabilidad los órganos rectores de la comunidad por la realización de reparaciones necesarias urgentes sin acuerdo comunitario que les faculte para ello:
“… en el caso aquí analizado ha quedado suficientemente acreditado que la Comunidad de Propietarios, con anterioridad a que el Presidente, Vicepresidente y miembro de la Junta de Gobierno demandado fueran nombrados, abordó y aprobó la realización de obras derivadas de humedades en piscina y otras zonas del inmuebles y que en al menos cinco juntas se abordó el tema llegando a aportarse presupuesto de la constructora que finalmente lo ejecutó, cuyo representante incluso compareció en una junta a dar las explicaciones que se le solicitaran, todo lo cual pone de manifiesto que las deficiencias existían y que una amplia mayoría de miembros de la Comunidad eran partidarios de su ejecución desde el año 2000, con el consiguiente agravamiento por el simple transcurso del tiempo. Situación que hace que el acometimiento de las obras se presente como necesario y urgente, lo que unido a la tensión y enfrentamiento existente entre los miembros de la Comunidad, permite concluir que la manera de proceder adoptada por los miembros de la Junta ha de considerarse plenamente ajustada a las funciones y deberes que la ley les otorga, habiendo actuado en beneficio de la Comunidad, tal como se les ha reconocido en diferentes juntas por la mayoría de sus integrantes, de manera que no se les puede reprochar actuación culpable alguna como consecuencia de autorizar los gastos que ello comportaba, los cuales aparecen suficientemente detallados en el presupuesto que obra a los folios 618 y respecto de los cuales los demandantes tuvieron conocimiento e intervención previas. …”
En este mismo sentido, se han pronunciado la SAP Jaén, Sec. 2ª, nº208/2006, de 5 de octubre en el caso de una obra urgente de reparación de la depuradora de la piscina,
Si bien es cierto que en puridad no sería necesario la adopción de un acuerdo comunitario para la realización de aquellas obras de carácter obligatorio previstas en el art. 10 de la LPH (SAP Madrid, Sec. 14ª, nº46/2018, de 27 de febrero), sí que será necesario acuerdo comunitario por mayoría simple de propietarios y cuotas para aprobar el presupuesto de dichas obras, la aprobación de la derrama correspondiente, su distribución y los términos de su abono, conforme a lo dispuesto por el art. 10.2.a) de la LPH24.
El presidente no puede ser responsable por culpa in vigilando por los actos realizados por el administrador perjudiciales para la comunidad dado que es un cargo que no ha sido nombrado por el presidente, sino por la junta, y en todo caso, actúa de forma independiente, no siendo un órgano dependiente del presidente ni actuando bajo sus directrices o supervisión. A efectos ilustrativos, citamos la SAP Pontevedra, Sec. 1ª, nº593/2011, de 24 de noviembre:
“… La Sala coincide, llegados a este punto, con el razonamiento de la sentencia de primera instancia, cuando se hace notar la imprecisión del escrito rector a la hora de identificar hechos concretos de los que quepa inferir la transgresión de los deberes impuestos al demandado, confusión que permanece en los mismos términos en el escrito de recurso, en el que se añade la imputación de una suerte de culpa in vigilando por no controlar la actividad del administrador, actividad que no viene impuesta en ninguna norma, resultando por completo ajena a la responsabilidad del presidente de una comunidad de propietarios. Las funciones del administrador o del secretario, caso de que existan estas figuras de forma separada a la del presidente, no pueden ser imputadas a éste; no existiendo administrador, es la ley la que expresamente asigna la función de administración de la comunidad al secretario, sin que se imponga ninguna función de supervisión o vigilancia al presidente y sin que, en consecuencia, pueda exigírsele responsabilidad por el incumplimiento de aquél. …”
No obstante, sí que puede ser responsable solidariamente el presidente con el administrador cuando ha respaldado la actuación ilícita del administrador o ha actuado en connivencia con él (SAP Barcelona, Sec. 1ª, de 21 de noviembre de 2003).
Tampoco cape imputar responsabilidad in eligendo al presidente por los defectos de ejecución de las obras realizadas por el contratista cuando este sea un profesional debidamente habilitado para ello, y el presidente actuó diligentemente al contratarlo, revisando que efectivamente dicho contratista fuera un verdadero profesional de la actividad, de tal forma que debe presumirse que tiene experiencia y suficientes conocimientos para un ejercicio correcto de la lex artis. Tal como vienen declarando los tribunales (SAP Zaragoza, Sec. 5ª, nº497/2011, de 8 de septiembre; SAP Alicante, Elche, Sec. 9ª, nº307/2011, de 4 de julio; y SAP Vizcaya, Sec. 5ª, nº108/2018, de 11 de abril) quien encarga una obra a una empresa autónoma en su organización y medios, y con asunción de riesgos inherentes al cometido que desempeña, no debe responder por los daños ocasionados por los empleados de ésta, a menos que el comitente se hubiera reservado participación en los trabajos o parte de ellos, sometiéndolos a su vigilancia o dirección.
La Sentencia de 6 de febrero de 2004 de la Sección 17ª AP Barcelona declara que corresponde al presidente pagar el coste de la obra del alicatado ordenada por él sin ratificación de la Junta.
La Sentencia nº216/2005, de 26 de abril, de la Sección 7ª AP Asturias, Oviedo, declara que aun cuando el presidente representa a la comunidad en los asuntos que le afectan es a la junta a quien corresponde aprobar cualquier contrato que suponga un gasto para la comunidad, cual es el caso de contratación de un asesoramiento jurídico, sin olvidar que el gasto no fue posteriormente aprobado o ratificado sino todo lo contrario, se acordó —en junta no impugnada— su reclamación, por lo que el presidente adoptó una decisión de índole económica que excedía del concepto de gasto general sin consentimiento del resto de los copropietarios y de discutible utilidad para la misma.
En idéntico sentido, citamos la SAP Madrid, Sc. 18ª, nº443/2015, de 30 de noviembre:
“En este caso una vez que la Comunidad de Propietarios, a través de los nuevos Presidente y Administrador, tuvo conocimiento de la totalidad de la actuación del señor Teodosio en relación a la resolución unilateral del contrato, ha tomado la decisión de ejercitar las acciones pertinentes a fin de reclamar la indemnización de los daños y perjuicios sufridos por la Comunidad de Propietarios, y ello porque según han puesto de manifiesto las posteriores revelaciones ha sido la actitud personal del Presidente al enviar correos por una parte ofreciendo una prórroga del plazo y por otra parte acordando la resolución unilateral de un contrato, so capa de que la misma estaría justificada en virtud de diversos asesoramientos que habían realizado con despachos de abogados, que tampoco relaciona, es evidente que ha ocasionado los perjuicios a la comunidad propietarios pues evidentemente prescindió de la empresa prestataria de los servicios llevando a cabo
FUENTES-LOJO, RIUS, A.; “Efectos jurídicos del Covid-19 en las comunidades de propietarios”, Guía Práctica Efectos Jurídicos del Coronavirus (Covid-19), Ed. Wolters Kluwer, 2020.