Obligaciones y responsabilidad civil y penal de las comunidades de propietarios y sus órganos. Alejandro Fuentes-Lojo Rius
en el desempeño de sus funciones en el caso de que exista cualquier tipo de dificultad para proveer el cargo.
Se permite la prórroga y la reelección del cargo, al no existir limitación en la ley, así como que la duración en el mismo sea superior o inferior a un año en caso de que así se pacte en los estatutos, dado el carácter eminentemente orgánico de dicha facultad de representación. Así lo ha declarado el Tribunal Supremo en Sentencia de 29 de mayo de 1984:
“La voluntad de los propietarios es soberana, no solo para el nombramiento de Presidente, que además es electivo, sino para su duración en el cargo, que pueden ampliar o reducir al plazo legal del año, que la Ley autoriza a prever en los Estatutos, y permitiendo también la prorroga tacita, pudiendo ser removido en Junta extraordinaria al efecto convocada, sin justificación de causas; por lo que es lógico, pues la Ley no lo prohíbe, que se pueda también nombrar un segundo Presidente que sustituya al primero en determinadas funciones y con fines específicos. Este acuerdo puede ser combatido, pero nunca con la sanción de nulidad de pleno derecho, sino impugnando ante el Juez por los propietarios disidentes y en el plazo de treinta días.”
La posibilidad de reelección en el cargo ha sido prevista de forma expresa en el art. 553-15.4 del Código Civil de Cataluña.
El apartado 2 del artículo 13 de LPH, después de declarar que el nombramiento es obligatorio, añade que “si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello”. Añade que “el Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7º resolverá de plano lo procedente designando en la misma resolución al propietario que hubiere de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial”.
Por su parte, el art. 553-15.5 del Código Civil de Cataluña declara que “el ejercicio de los cargos es obligatorio, a pesar de que la junta de propietarios puede considerar la alegación de motivos de excusa fundamentados.”
MAGRO SERVET, V.22 tratando del tema de la presentación del escrito dirigido al juez por parte del propietario que no esté de acuerdo con el nombramiento de presidente por el sistema subsidiario de turno rotatorio o sorteo que habrá de presentar dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, plantea el problema del inicio del cómputo para ese plazo del mes, llegando a la conclusión que cuando el legislador se ha decidido por utilizar la expresión “acceso al cargo” en lugar de “nombramiento” es porque una cosa es el acto del nombramiento y otra el del acceso al cargo para aquellos propietarios que no estén presentes en el momento de la celebración de la junta del sorteo, por lo que el plazo de un mes debe computarse desde que tuviere conocimiento de la designación y nombramiento.
En cuanto a las “razones” que pueden invocarse para el relevo hay que estar al caso concreto.
SANTOS BRIZ, J.23 propone aplicar analógicamente las causas de excusión en caso de tutela del art. 251 del Cc consistentes en la avanzada edad, enfermedad, y ocupaciones personales o profesionales, siempre que impliquen verdadero impedimento y no puedan ser alegadas por el común de los propietarios. En este sentido, la Sentencia de 30 de marzo de 1999 de la Sección 2.ª AP de Córdoba declara que si a unas personas, por su edad, dolencias físicas o defectos total o parcial de vista se les excusa está bien tomado dicho acuerdo y el principio de igualdad se quebraría cuando con unas personas o vecinos que se encontraran en las mismas condiciones se transigiera y con otras, en las mismas condiciones, no se hiciera.
En cuanto a la causa alegada a menudo en la práctica consistente en no residir en la localidad donde estuviere ubicada la finca, entendemos que sí puede ser una causa suficiente, habida cuenta de los gastos que le produciría el desplazamiento. Pero, sin embargo, no podría ser causa en orden a la oposición a su nombramiento si voluntariamente lo acepta.
El apartado 7 del artículo 13 de la LPH dispone que “salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año” añadiendo que los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
En idéntico sentido se pronuncia el art. 553-19.2.a) del Código Civil de Cataluña.
Respecto del quórum exigible para el acuerdo de remoción del presidente, a mi juicio bastaría con la mayoría simple, ya que ninguna especialidad prevé al respecto la Ley.
La remoción no es preciso que se base en causa alguna determinada.
Cabe plantearse si ante la falta de acuerdo de remoción, cabría acordar la remoción por decisión judicial a instancia de un grupo minoritario de comuneros, o incluso de un solo comunero. Nos inclinamos por la viabilidad de dicha acción judicial si concurre justa causa para su remoción y precediendo la petición a la junta para que se pronuncie. Si ésta no lo acordase, existiendo justa causa, estaríamos en el supuesto de un acuerdo gravemente perjudicial, susceptible por tanto de interponer la correspondiente acción de impugnación de acuerdos del art. 18 de la LPH.
Será indudablemente una causa de poner término al cargo conforme a lo dispuesto en el art. 13.4, segundo párrafo, de la LPH y en su homólogo art. 553-16.2 del Código Civil de Cataluña. Sus herederos, por analogía con lo que dispone el artículo 1739 del Código Civil, deberán ponerlo en conocimiento de la junta para que adopte la resolución más conveniente a los intereses de la comunidad.
Cabe plantearse si la insolvencia sobrevenida del presidente es causa de extinción del cargo, por analogía con lo que dispone el artículo 1732 del Código Civil. A nuestro juicio, no lo es, ya que la LPH no la establece como causa de extinción, y de haber sido voluntad del legislador que fuera una causa de extinción del cargo de presidente, lo hubiera indicado; sin perjuicio de que la junta pueda acordarlo si lo considera pertinente para el bien de la comunidad.
Respecto de la ausencia de mero hecho, no creemos que sea ello causa suficiente para la cesación en el cargo, mientras no se declare legalmente la ausencia legal, sin perjuicio de que el vicepresidente sustituya al presidente durante su ausencia. No obstante, téngase en cuenta que la junta en este caso podrá reunirse por su cuenta y acordar la cesación del presidente ausente si lo considera pertinente para el mejor éxito de la comunidad.
1.5. Retribución
La LPH no determina el carácter gratuito o retribuido que debe ostentar el cargo de presidente de la comunidad. No obstante, por aplicación analógica del artículo 1711 del Cc, parece, al igual que la figura del mandatario, que ha de presumirse en principio gratuito.
Esto no significa que quien ostenta de la condición de presidente no pueda excepcionalmente percibir contraprestación. Este sería el caso de cuando a la función propia del presidente como representante de la comunidad, se une la de administrador, siendo ésta la ocupación a que el nombrado venga dedicándose, podría presumirse, al amparo del párrafo 2º del artículo 1711 del Código Civil, que existe la obligación de retribución, en tanto no conste lo contrario.
En todo caso, la junta podrá fijar una retribución al presidente; acuerdo que estimamos suficiente por mayoría simple en tanto que acuerdo referente a gastos de administración o gestión de la comunidad que como tal no puede estar sometido a otro régimen de aprobación que el que se exige para la aprobación de cuentas o del presupuesto de la comunidad (SAP Málaga, Sec. 4ª, nº10/2007, de 16 de enero; SAP Las Palmas, Sec. 4ª, nº12/2003, de 9 de enero; y SAP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 1ª, nº597/2001, de 10 de septiembre). No obstante, si dicho acuerdo tuviera vocación de continuidad hacia el futuro, y no solo respecto de un ejercicio económico concreto, creemos que dicho acuerdo debería adoptarse por unanimidad pues tendría naturaleza de modificación estatuaria, siendo de aplicación en ese caso el art. 17.6 de la LPH. Todo ello, sin perjuicio del derecho del presidente, en tanto que mandatario, a ser reembolsado de los gastos
“El nombramiento de los Presidentes de las Comunidades de propietarios. Análisis del artículo 13.2 de la LPH”; Revista Sepín, Ed. Sepín, 1999,
“Qué pasa si un propietario nombrado en Junta se niega a aceptar el nombramiento de Presidente. Si su pasividad produce perjuicio a la Comunidad, ¿Qué responsabilidades tiene?”; MARINA MARTÍNEZ-PARDO, J. (Coord.); Encuesta Jurídica Revista Sepín; Ed. Sepín, 1996.