Договор ренты в российском гражданском праве. О. А. Маркова
в зависимость от предмета, который передается под уплату рентных платежей – движимое или недвижимое имущество, и от того, на каких началах передается имущество – за плату или бесплатно, при этом указывая на необходимость принимать во внимание предписания п. 2 ст. 585 ГК. Так, считает он, договор будет реальным, если по договору передается движимая вещь бесплатно, и будут применяться правила о дарении. Если же движимая вещь передается за плату, то договор будет являться консенсуальным. В этом случае, считает автор, к договору будут применяться правила, касающиеся договора купли-продажи, а именно правила ст. 456 и п.1 ст. 556 ГК РФ, на основании которых плательщик «в случае отказа получателя ренты передать в собственность под выплату ренты оговоренное имущество вправе требовать от получателя исполнения обязанности по передаче этого имущества». Если же под выплату ренты передается недвижимое имущество, то в этом случае, как пишет В. С. Ем, «о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так как правообразующая сила договора ренты возникает только во взаимосвязи с другим юридическим фактом – актом государственной регистрации».[51]
А. Мамаев высказывает мнение о противоречивости конструкции договора ренты. Он полагает, что хотя договор ренты и сформулирован законодателем как реальный, отсылка ст. 585 ГК к правилам купли-продажи и дарения при передаче имущества делает его консенсуальным, так как в правилах о купле-продаже предусмотрены обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц, последствия неисполнения обязанности передать товар и т. д. Неприменение же этих норм делает бессмысленной отсылку к ним. Во избежание противоречия А. Мамаев предлагает два варианта – либо «внести изменения в ГК, отдельно предусмотрев последствия отказа от передачи имущества плательщику ренты», либо изменить конструкцию договора ренты и сделать его консенсуальным и взаимным. «В этом случае отсылка к договорам купли-продажи и дарения будет правомерной и не противоречащей природе договора ренты».[52]
С одной стороны, реальная конструкция договора обоснована, и в ее защиту можно высказать следующие соображения:
– во-первых, соглашаясь с мнением М. И. Брагинского, необходимо отметить, что такая конструкция защищает «заведомо более слабую» сторону, т. е. получателя ренты;
– во-вторых, эта конструкция традиционна и оправдана практикой. Реальный характер договора был установлен и в Проекте Гражданского уложения, где сказано, что «плательщик обязуется взамен переданного имущества или уплаченной суммы платить ренту», и в ГК 1964 г., как уже отмечалось выше. Необходимость внесения изменений в закон всегда продиктована практикой, а за время существования договора купли-продажи с условием пожизненного содержания таких случаев в практике, которые свидетельствовали бы о необходимости конструкции консенсуального договора,