Экономика недвижимости. Виктор Горемыкин
неодинаковую правовую природу. Так, сервитут – это ограниченное вещное право, ипотека – способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление – договорные обязательства.
В отличие от субъектов объекты собственности на недвижимость являются пассивной стороной отношений собственности.
Право собственности выражает отношение людей к недвижимому имуществу, как к своему или как к чужому по формуле субъект – объект.
Отношения собственности – это система отношений между людьми по поводу присвоения и отчуждения земельных участков и других объектов недвижимости. Эти субъектно–объектные отношения включают отношения между разными субъектами одного объекта собственности и отношения по поводу формирования нового объекта собственности (схема 3.5).
Схема 3.5
Общая модель отношений собственности на недвижимое имущество
3.2. Содержание права собственности на недвижимость
Поскольку земля – всеобщая основа всех видов недвижимости, содержание права собственности и его формы рассмотрим в основном применительно к земельным участкам, где они представлены более полно, чем по другим недвижимым объектам.
Собственность на земельный участок включает в себя три основных элемента (правомочия):
1. Владение – первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над участком, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий – пользования и распоряжения. Можно владеть участком, но не пользоваться им. Пользоваться же землей, не владея ею фактически, невозможно. В отличие от простого держания вещи владение землей характеризуется волевым началом. Для граждан и юридических лиц владение неразрывно связано с обязанностью использовать земельный участок по целевому назначению.
2. Пользование – применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.
3. Распоряжение – всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т.е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам участок и получаемый от него доход (схема 3.6).
В зарубежной теории и практике кроме первых трех рассмотренных прав в понятие собственности дополнительно включают восемь элементов:
– право на доход, который дает реализация пользования и распоряже ния землей;
– право на отчуждение, потребление, трату по своему усмотрению, изменение вплоть до уничтожения вещи (кроме земли);
—гарантия от экспроприации или право на безопасность;
– право передавать земельные участки;
—бессрочное владение;
– запрещение использовать землю во вред другим людям;
—возможность изъятия участка в уплату невозмещенного долга;
–