Управление многоквартирными домами. Теория и практика. Сергей Александрович Белолипецкий
цену на товар и тариф на услугу.
• Оплата после оказания услуг. Данное положение, как никакое другое, позволяет влиять на окончательный результат оказания услуги.
• Реальная конкуренция спроса и предложения. Допускает присутствие на рынке как частных, так и государственных (муниципальных) структур. Конкуренция была и остается основным рыночным механизмом, работающим на интересы Потребителя.
• Возможность торга. Даже при перезаключении договора со старым исполнителем услуг на новый срок у Заказчика должна быть возможность повлиять на стоимость, поторговаться.
• Возможность корректирования в реальном времени выплачиваемых сумм в зависимости от качества и объема оказанных услуг.
• Возможность оперативного расторжения договора без ощутимых потерь для потребителя.
• Институт Заказчика услуг, который только и позволяет успешно реализовать перечисленные выше механизмы и позволить даже рядовому пассивному потребителю ощутить их реальный результат. Результат профессиональной деятельности Заказчика проявляется в виде повышения уровня обслуживания здания, качества жизни в нем и роста капитализации объекта недвижимости.
4. Мировые принципы управления
В развитом, нормально эволюционирующем обществе за десятки лет сложилась целая культура ухода за недвижимостью, основы которой давно не подвергаются сомнению.
4.1. Во-первых – это доминирующий принцип разделения функций управления и эксплуатации и обслуживающих организаций – на управляющие и эксплуатирующие недвижимость. Сегодня даже в названиях некоторых компаний можно увидеть основополагающие понятия – property management и facility management. Не вдаваясь в подробности перевода с английского, обозначим их привычно: управление и эксплуатация. Первое подразумевает управление собственностью, контроль финансов, организацию обслуживания здания, а второе – непосредственное исполнение работ по обслуживанию инфраструктуры зданий (эксплуатацию). К сожалению, наше законодательство, не исключая и Жилищный кодекс (1)1 (далее – ЖК), разделения этих понятий не придерживается. Однако практикам отрасли различия этих функций очевидны: первым занимаются правоведы и экономисты, вторым – технические специалисты. Первое (хотя бы в части управления финансами) вполне сподручно осилить собственникам самостоятельно, второе чаще отдается подрядчикам – профессионалам. Далее мы не раз вернемся к данному принципу разделения функций управления и эксплуатации, как на основе практики ухода за зданиями, так и из очевидных экономических соображений.
4.2. Open book – принцип открытости бюджета. Подрядчик, предлагая свои