Управление многоквартирными домами. Теория и практика. Сергей Александрович Белолипецкий
мест общего пользования (МОП) при сдаче помещений в аренду. Реализуется это следующим образом:
Арендуемая площадь означает полезную площадь офиса с соответствующей ей долей площадей МОП этажа и площадей МОП здания. Эту площадь нельзя никак измерить в натуре, она – виртуальна.
Арендуемая площадь Sr(i) (rent square) помещения i вычисляется с помощью умножения полезной площади этого помещения Su(i) (using square) на долевые коэффициенты R/U (rent/using).
Этажный долевой коэффициент R/U(f) учитывает площади МОП конкретного этажа, долевой коэффициент здания R/U(b) – площади МОП, относящиеся к строению в целом:
Sr (i) = Su(i) · R/U (f) · R/U(b). [1]
Сумма всех Арендуемых площадей равна сумме всех полезных площадей здания и площадей МОП.
ΣSr (i) = ΣSu (i) + ΣSмоп. [2]
Коэффициенты R/U вычисляются для каждого этажа и для здания в целом по формулам:
R/U (f) = 1 + Σ (Sмоп (f)) / Σ (Su (f)); [3]
R/U (b) = 1 + Σ (Sмоп (b)) / Σ (Su (b)). [4]
При этом помещения МОП здания включают в себя в основном помещения первого этажа, такие как – помещение рецепции, входные холлы. Площади общедоступных залов ресторанов входят как в площади, арендованные рестораторами, так и в МОП здания, как правило, на паритетных основах – по 50 % или иной договоренности.
Легко видеть, что использование стандартов ВОМА гарантирует неизменность основной характеристики здания: суммарные, измеренные по осям, площади помещений не изменяются ни после отделки, ни даже после глубокой перепланировки.
Нормы БТИ, наоборот, предполагают естественное изменение площади помещений (и здания в целом) с течением времени, поэтому технический паспорт помещения в этом случае необходимо периодически обновлять. Получается, что объект недвижимости со временем может «похудеть» или, наоборот, прибавить в «весе». Изменяемость площади объектов недвижимости на наш взгляд – довольно сомнительное достижение отечественных чиновников периода развитого социализма.
Стандарты ВОМА можно было бы применить при определении доли собственника в помещениях общей долевой собственности многоквартирного дома (далее – МКД). Закон по этому поводу говорит только, что «Доля в праве общей собственности … собственника помещения … пропорциональна размеру общей площади указанного помещения» (ЖК, ст. 37).
D(i) = k · Sо(i), [5]
где коэффициент пропорциональности k:
k = D(i) / Sо(i) = Σ D(i) / Σ Sо(i).
Отсюда, полагая, что сумма всех долей составляет 100 %,
Σ D(i) = 100 %, [6]
можно видеть, что Доля в праве на общее имущество собственника помещения № i есть соотношение площадей:
D(i) = Sо(i)/Sо(b), [7]
где:
Sо(i) –