Управление многоквартирными домами. Теория и практика. Сергей Александрович Белолипецкий
target="_blank" rel="nofollow" href="#_5.jpg"/>Жилое здание многоквартирное – жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы (СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).
Последнее определение довольно близко к истине, но следовало бы употребить союз «или» вместо «и», кроме того, понятие «общие инженерные системы» может иметь довольно широкое толкование. К тому же никак не затронута тема общих конструктивных особенностей соседних помещений. В этом же документе блокированный жилой дом (здание, состоящее из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственно выход на приквартирный участок) признается многоквартирным зданием. Однако в СНиП 31-02-2001 делается исключение – блокированные дома не признаются многоквартирными, если они:
• не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;
• не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций.
Недавно утвержденный ГОСТ Р 51929-2014 приводит следующее определение:
3.21. Многоквартирный дом: оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий), в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).
Нельзя не отметить некоторой неоднозначности этих определений МКД и отсутствия системного подхода к основополагающему вопросу.
Попробуем разобраться – а что же делает дом многоквартирным? Где тот критерий, объективная значимость которого стала бы определяющей? Любое здание квартирного типа, с общим входом, лестницей, лифтом и т. п. – бесспорно является многоквартирным домом, и признаки такого здания довольно очевидны – наличие общего долевого имущества в виде общих конструкций, инженерных систем и помещений общего пользования. Индивидуальные домовладения многоквартирными никак не могут быть. Водоразделом здесь, пожалуй, становятся блокированные дома, таун-хаусы.
Представим себе поселок, у которого общий земельный участок, дороги, электрическая трансформаторная подстанция, газовое распределительное оборудование. Налицо многочисленное общее долевое имущество, в том числе и общие инженерные системы, а поселение такое может быть и деревней, и коттеджным поселком, и поселком таун-хаусов. Необходимость управления общим имуществом (финансирования) также имеется, но существует возможность вычленения одного дома (одной секции таун-хауса) без ущерба