Управление многоквартирными домами. Теория и практика. Сергей Александрович Белолипецкий
уже ничто (кроме чиновничьего упрямства) не мешает перейти к общемировым стандартам определения площадей – по строительным осям. Специалистам БТИ в этом случае не придется утруждаться и перемеривать чуть ли не ежегодно площади помещений и дома в целом. Достаточно будет одного измерения в завершающей фазе строительства, и этот документ БТИ останется на Доме, как минимум, до его серьезной реконструкции или – до скончания века.
Исходя из этих положений, мы предлагаем использовать следующие стандарты определения площади помещений в зданиях.
Для помещения № i:
• Sст(i) – строительная площадь помещения (квартиры), определяется по осям внешних или межквартирных стеновых перегородок. Эта характеристика помещения важна не только на этапе строительства, она также должна фигурировать в качестве основной при передаче помещения соинвестору, при перепродажах и других сделках с недвижимостью;
• Sо(i) – площадь общая (без учета летних помещений), в соответствии с ныне принятым стандартом БТИ;
• Sп(i) – площадь полная, полезная (с учетом летних помещений). Этот параметр также присутствует в документах БТИ, но основным (почему?) все же считается полезная площадь без учета летних помещений;
• Sд(i) – долевая площадь (аналог арендуемой площади по ВОМА), см. [10];
• Sл(i) – площадь летних помещений, полезная;
• Sк(i) – площадь комнат, полезная;
• Sв(i) – площадь вспомогательных помещений, полезная;
• Sсп(i) – площадь специальных помещений, полезная (о классификации помещений см. в гл. 8).
Тогда для помещения № i общая площадь (в нынешней терминологии, без учета летних помещений):
Sо(i) = Sк(i) + Sв(i) + Sсп(i),
полная полезная площадь:
Sп(i) = Sк(i) + Sв(i) + Sсп(i) + Sл(i), [15]
долевая площадь:
Sд(i) = Sп(i) · Кд, [16]
где Кд = 1 + Sп(d) / Sп(b) – долевой коэффициент здания. [17]
Помещения общей долевой собственности тоже могут иметь в своем составе летние помещения, поэтому можно провести аналогии:
Sо(d) – общая площадь помещений ОДС, без учета летних помещений;
Sп(d) – полная полезная площадь помещений ОДС, с учетом летних помещений;
Sст(d) – строительная площадь помещений ОДС (по осям перегородок).
Тогда для здания в целом:
Sо(b) = Σ Sо(i) – суммарная общая площадь личных помещений здания, без учета летних помещений;
Sп(b) = Σ Sп(i) – суммарная полезная площадь личных помещений здания; [18]
S(b) = Σ Sп(i) + Sп(d) – полная полезная площадь здания; [19]
Sст(b) = Σ Sст(i) + Sст(d) – полная строительная площадь здания, [20]
и тогда Кд = S(b) / Sп(b).
Полагаем, что площади [18], [19] и [20] являются основными характеристиками здания. Площади «без учета летних помещений» на деле носят второстепенный характер и используются только в силу сложившихся традиций. В качестве вспомогательных также могут использоваться уборочная площадь здания, площадь кровли, подвала и т. п.
6. Терминология
К