Оценка стоимости имущества. Коллектив авторов
макроэкономическом уровне исследуются экономические показатели, среди которых обычно выделяют темпы экономического роста, уровень инфляции, индекс деловой активности, инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений, изменение ставок процента и кросс-курса национальной валюты, уровень доходов населения и другие факторы.
При необходимости анализируют политические и социальные факторы, среди которых выделяют стабильность и прогнозируемость политической ситуации, приближение выборов и прогнозируемость их результата и др.
Основными источниками макроэкономической информации являются:
♦ программы правительства и прогнозы;
♦ данные государственных организаций (например, данные Федеральной службы государственной статистики и др.);
♦ исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный банк, Международный валютный фонд);
♦ аналитические обзоры информационных агентств (информационное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет);
♦ периодическая экономическая печать (журнал «Эксперт», газеты «Ведомости», «Коммерсантъ» и др.);
♦ рейтинги, обзоры, прогнозы аналитических агентств (Эксперт РА, АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет);
♦ региональные печатные издания.
После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).
В соответствии с п. 10 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
На основе п. 10 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:
1) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки;
2) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;
3) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;
4) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов