Оценка стоимости имущества. Коллектив авторов
аналогов следует проверять найденные значения на предмет соответствия рыночным диапазонам. В частности, должны быть описаны следующие типичные для анализируемого сегмента рынка условия и представлены рыночные диапазоны для следующих показателей, используемых в расчетах для объектов разного функционального назначения и классности:
♦ цены на земельные участки;
♦ основные ценообразующие факторы для земельных участков;
♦ условия землепользования и выделения земельных участков;
♦ стоимость строительства;
♦ сроки проектирования, согласования и строительства объектов;
♦ арендные ставки и ценообразующие факторы на них;
♦ вакантность при сдаче в аренду, частота смены арендаторов и потери от неуплаты;
♦ эксплуатационные расходы;
♦ ставки капитализации (дисконтирования);
♦ сроки экспозиции;
♦ условия сдачи в аренду и продажи;
♦ скидки на торг;
♦ цены продаж и ценообразующие факторы.
Для показателей, которые используются в прогнозных расчетах, следует представить ретроспективную динамику их изменения и обосновать темпы дальнейшего изменения.
Понимание состояния и тенденций изменения рынка недвижимости и отдельных его сегментов позволит оценщику получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке.
Сравнительный подход требует идентификации конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оцениваемым объектом для объективной корректировки цены продажи аналогичной недвижимости в соответствии с меняющейся рыночной ситуацией.
Затратный подход предполагает использование рыночной информации о текущих строительных затратах и рыночных условиях применения методов. Данная информация позволяет оценщику определить размер предпринимательской прибыли, доходность строительных организаций, выявить экономические преимущества, а также уровень функционального устаревания недвижимости с момента завершения строительства.
Доходный подход требует от оценщика знания рыночной информации о занятости помещений и емкости рынка, об уровне арендной платы, операционных расходах, ожидаемых ставках доходности, а также конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости.
2.3. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости
Рыночная стоимость является наиболее востребованной целью оценки на практике. Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается при наиболее эффективном использовании объекта недвижимости.
В соответствии с пп. 13–15 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта