Оценка стоимости имущества. Коллектив авторов
полный анализ в разделе анализа наиболее эффективного использования и выносить в раздел доходного подхода только полученные ранее результаты.
Наиболее эффективное использование объекта недвижимости очень часто совпадает с существующим использованием, так как в рыночных условиях собственник оцениваемого объекта недвижимости постоянно производит анализ наиболее эффективного использования в той или иной форме, чтобы получать максимальный доход от объекта недвижимости.
В отчете об оценке излагаются описание каждого варианта использования, анализ каждого варианта по критериям законодательной доступности, физической возможности и финансовой обеспеченности, выбор и обоснование наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости.
Пример 2.1
Необходимо определить наилучшее и наиболее эффективное использование нежилого помещения (табл. 2.3).
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
♦ законодательная разрешенность;
♦ физическая осуществимость;
♦ финансовая осуществимость;
♦ максимальная эффективность.
Владелец нежилого помещения имеет право пользования частью участка под зданием, где располагается нежилое помещение, соответственно текущее использование земельного участка является единственным законодательно разрешенным, а значит, наиболее эффективным.
Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически и финансово осуществимыми и могут быть экономически целесообразны.
Таблица 2.3
Пример анализа наиболее эффективного использования недвижимости
В большей степени финансовая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения и местоположения, которые определяют такие характеристики, как валовой доход, операционные расходы, потери и т. д. Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.
Использование нежилого помещения в качестве магазина является экономически более выгодным и наименее рискованным. Поскольку перепрофилирование помещения хотя и будет вести к увеличению арендных ставок, оно повлечет недозагрузку арендных площадей во время ремонта, увеличение операционных расходов, повышенный риск недозагрузки площадей и увеличение инвестиций на сумму реконструкции.
Наиболее эффективное использование объекта оценки: использование в качестве магазина. При расчете рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения необходимо исходить из наиболее эффективного использования объекта оценки в качестве магазина.
Контрольные вопросы
1. Что включает в себя сбор необходимой информации для проведения оценки стоимости недвижимости?
2.