Оценка стоимости имущества. Коллектив авторов
с п. 23ж и 23з ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи, в то время как оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основе информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.
Рассмотрим базовый вариант расчета ожидаемого чистого операционного дохода на основе поступлений от арендных платежей.
Расчет чистого операционного дохода идет поэтапно: сначала определяют потенциальный валовой доход объекта, затем действительный валовой доход, и в итоге чистый операционный доход объекта.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-м использовании объекта без учета потерь и расходов.
ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости
где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2; Сар – арендная ставка за 1 м2/год.
Для расчета потенциального валового дохода используется площадь помещений или зданий, которая различается степенью близости к их функциональному назначению:
♦ основные помещения, предназначенные для выполнения собственно основной функции – жилой, офисной, торговой, производственной, складской;
♦ вспомогательные помещения – помещения общего пользования, включая коридоры, рекреационные холлы, вестибюли, лестницы, туалеты и пр., а также технические помещения, предназначенные для размещения коммуникаций, инженерного оборудования, технического персонала.
Площадь основных помещений называется полезной; суммарная площадь всех помещений называется общей; для доходных объектов вводится понятие арендной площади, которая равна сумме площадей основных и вспомогательных помещений.
Размер арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д.
Арендные ставки бывают:
♦ контрактными (определяемыми договором об аренде);
♦ рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).
Определяя инвестиционную стоимость, расчет потенциального валового дохода может быть произведен с использованием арендной ставки из договора аренды объекта.
Для расчета рыночной стоимости, ликвидационной стоимости необходимо применять рыночную ставку арендной платы при наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта недвижимости.
Рыночная арендная ставка представляет собой арендную ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т. е. которая является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой