Оценка стоимости имущества. Коллектив авторов
денежных потоков. На стадии строительства или застройки земельного участка, на стадии проведения капитального ремонта или реконструкции объект недвижимости характеризуется нестабильными денежными потоками, тогда в рамках доходного подхода оценки необходимо использовать метод дисконтирования денежных потоков.
На стадии постоянных денежных потоков, когда объект недвижимости вышел на оптимальный и стабильный уровень загрузки, применим метод прямой капитализации.
Преимущества метода прямой капитализации заключаются в том, что этот метод менее трудоемкий, чем метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации по расчетным моделям. В методе капитализации учитывается рыночная конъюнктура при анализе рыночных ставок аренды, загруженности объектов недвижимости и определении ставки капитализации.
Недостатки метода прямой капитализации:
♦ применение его затруднительно, когда отсутствует рыночная информация о рыночных ставках аренды, уровне загруженности аналогичных объектов на рынке;
♦ метод не рекомендуется использовать, если объект не вышел на уровень стабильных доходов, если объект не достроен или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств или требует серьезной реконструкции.
Метод дисконтирования денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить текущую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиции того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.
Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда объект недвижимости находится в стадии доходов с нестабильными темпами изменения. При использовании метода дисконтирования денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.
Применяется метод ДДП, когда:
♦ предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих денежных потоков;
♦ объект недвижимости строится;
♦ объект недвижимости только что построен или введен в действие.
3.2. Метод прямой капитализации
В соответствии с п. 23в ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод прямой капитализации