Вещное право. Е. А. Суханов
титулы регистрируются по желанию правообладателей. При этом права (титулы), не требующие регистрации, но прямо поименованные в этом качестве в Land Registration Act 2002 (overriding interests), действуют независимо от того, знал ли о них новый приобретатель участка (хотя он может установить их наличие при необходимой заботливости). Наибольшее значение среди них имеют:
• сервитуты и обязанности выдач (profits), возникшие в силу закона;
• права нанимателя участка, в том числе краткосрочного (до семи лет);
• права супруга собственника участка;
• публичные ограничения и обременения;
• права, вытекающие из обычаев.
Наличие таких нерегистрируемых overriding interests существенно подрывает значение обязательной государственной регистрации, хотя указанный Закон 2002 г. предусмотрел необходимость постепенного сокращения их количества. Следует также отметить, что они не связывают добросовестного приобретателя участка, получившего его возмездно, так как он обычно обладает более «сильным» правом; такой приобретатель фактически получает участок свободным от любых незарегистрированных обременений.
Все иные права (interests), не поименованные в названном Законе 2002 г. (например, преимущественное право покупки), составляют категорию «прав более низкого порядка» (minor interests). Такие права также могут быть внесены в реестр, но если этого не сделано, то они не связывают приобретателя земельного участка даже тогда, когда ему известно об их существовании.
Это во многом архаичное, по сути полуфеодальное правовое регулирование стало также незыблемой основой американского Property Law, которое не предпринимало каких-либо мер по упрощению этой «системы», подобных реформе, предусмотренной английским Law of Property Act 1925 г. В настоящее время американское право закрепляет едва ли не еще более сложную «систему» владельческих титулов (estates in possession) по общему праву и по праву справедливости, а также различные виды future interests и разнообразные комбинации всех этих титулов[26].
При этом в США вместо государственной регистрации вещных прав на недвижимость используется особая система записей (recordation), опирающаяся на «договорные гарантии» титулов (deed warranties) и их страхование (title insurance). В этой связи в современной отечественной литературе справедливо отмечается, что, «несмотря на то, что основы правоотношений собственности на недвижимость в США никогда не осложнялись началами, присущими феодальному праву, действующая американская система регистрации вещных прав на недвижимость сохраняет ряд коренящихся в common law черт, которые в современном английском праве считаются устаревшими»[27].
Еще более сложно представить, каким образом все эти исторически сложившиеся категории и понятия могут быть логически объяснены постулатами современной «теории сокращения издержек», разработанной на базе столь популярной среди многих отечественных экономистов и юристов американской доктрины «экономического анализа права» (Law and Economics), которая предлагает «рациональное» истолкование любых правовых явлений и в особенности
См., например: