Вещное право. Е. А. Суханов
ограниченные возможности (правомочия, или титулы) владения земельными участками.
2. Титулы на недвижимость (земельные участки) в англо-американском праве
Сложившаяся в английском праве система различных титулов (estate) на недвижимость по общему праву и по праву справедливости лишь подтверждает ее архаичность. Исторически в Англии существовало четыре титула на земельный участок по общему праву (legal estate):
1) fee simple estate — наиболее широкое по содержанию наследуемое право владения земельным участком;
2) fee tail estate – право владения земельным участком, переходящее только к наследникам его владельца по прямой линии;
3) life estate, действовавший только на период жизни владельца участка (что не исключало его перехода после смерти управомоченного к другому лицу, получавшему таким образом возможность приобретения права владения в будущем – future interest);
4) estate pur autrevie, действовавший на период жизни не владельца участка, а другого определенного лица (например, лендлорда); здесь уже владелец участка получал возможность в будущем приобрести на него полный титул, а пока имел лишь reversionary interest как разновидность future interest.
В соответствии с Законом об имуществе (Law of Property Act) 1925 г. теперь здесь признаются лишь два земельных титула по общему праву:
а) неограниченное во времени «свободное владение» – freehold estate (ранее именовавшееся fee simple estate absolute in possession) с максимально возможным в этих условиях широким содержанием (freehold – владение землей, свободное от вассальных повинностей);
б) ограниченное по времени «арендное владение» – leasehold estate (именуемое также term of years absolute), представляющее собой аналог наследуемой аренды (в отличие от freehold leasehold изначально находилось вне феодальной системы ленных прав, а потому свободно переходило по наследованию и в силу этого стало использоваться для предоставления земельного участка в аренду на срок, превышающий срок жизни пользователя); оно может быть долгосрочным (long lease) – на 99 и даже на 125 лет либо краткосрочным (rack rent lease, let) – на 25–30 и менее лет.
Все остальные real estate с 1925 г. автоматически стали считаться «слабыми» правомочиями (interest) либо по общему праву (legal interest), либо по праву справедливости (equitable interest). При этом Законом об имуществе 1925 г. был установлен исчерпывающий перечень interest по общему праву:
1) ипотека (charge by way of legal mortgage, mortgage);
2) право вещных выдач в пользу собственника другого земельного участка (profits a prendre) либо в пользу иного лица (profits a prendre in gross);
3) земельный сервитут в форме общей возможности использования чужого участка (easement) либо ограниченного права доступа на него (right of entry), причем такой сервитут считается не обременением чужого (служащего) земельного участка, а правом, связанным с господствующим участком.
Все иные титулы на земельные участки рассматриваются теперь как equitable interests и в большинстве случаев существуют в форме различных трастов (trusts)[25] либо разнообразных прав сервитутного типа, строго ограниченных по срокам существования и (или) по содержанию (например,
Траст представляет собой особый институт «права справедливости», который в своих основных аспектах сопоставим с континентальным правом собственности, в связи
с чем он подробнее освещается при рассмотрении права собственности, в п. 2 § 2 гл. 4 настоящей работы.