Вещное право. Е. А. Суханов
ситуации находятся и собственники малоэтажных многоквартирных жилых домов, незаконно возведенных на земельных участках, находящихся в публичной собственности и предоставленных им под дачное или иное индивидуальное жилищное строительство (и (или) собственники жилых квартир в таких домах). Во всех этих и подобных им случаях отсутствие у «застройщика» (пользователя земли) права собственности на земельный участок (или возможности его приобретения по окончании строительства) при наличии лишь права аренды земли, строго целевой и срочный характер которой нередко не соблюдается, превращает возведенные здания и строения в заведомо самовольные постройки.
Следует поэтому согласиться с уточненной формулировкой определения самовольной постройки, содержащейся в новой редакции п. 1 ст. 222 ГК РФ. В ней очевидный упор сделан на отсутствие у застройщика права на использование временно предоставленного ему земельного участка для строительства на нем соответствующего объекта, а не только на отсутствие у него разрешительной документации или формальное нарушение ее требований. Такой подход неизбежно вытекает из различий двух объектов недвижимости – земельного участка и находящегося (возведенного) на нем строения, поскольку последнее не может существовать в отрыве от первого. Он также свидетельствует о недостатках объявления аренды вещным правом и о необходимости последовательного возрождения принципа superficies solo cedit. Выход из этой ситуации очевиден и давно известен – застройщик должен иметь возможность приобрести ограниченное вещное право (например, право застройки, но не право собственности) на строение, возведенное им на чужом земельном участке (разумеется, при наличии всех необходимых для этого разрешений и иных условий).
2. Приобретение права собственности по давности владения
Приобретение права собственности по давности владения вещью было известно еще римскому праву. В нем отразилось «стремление к устранению той неясности и неопределенности, которые имеют место тогда, когда владелец вещи не имеет бесспорного права на данную вещь при наличии оснований для закрепления за ним такого права», либо «необходимо вместе с тем положить предел спорам и сутяжничеству по поводу вещи, издавна находящейся во владении данного лица, физического или юридического. Такое устранение неопределенности необходимо как в интересах владельца, так и в интересах третьих лиц»; более того, как справедливо отмечал Б.Б. Черепахин, оно «пойдет во многих случаях на пользу самому собственнику, если для него представляется невозможным или крайне затруднительным доказать свое право собственности на данную вещь»[251].
С помощью приобретательной давности пока разрешается проблема правового режима вещей, в отношении которых собственнику отказано в их истребовании у владельца по мотивам истечения исковой давности или добросовестности приобретателя, а также бесхозяйных вещей, в отношении которых осуществляется фактическое владение.