Опыты цивилистического исследования. Выпуск 2. Коллектив авторов
как правообладатель этого наиболее широкого титула не может быть связан обязательством по совершению действий. Но без таких обязательств невозможно представить любой объект недвижимости, в котором есть совместно используемые части (будь то коридоры и лифты в здании или общий земельный участок под несколькими отдельно стоящими домами). Leasehold таких исторических ограничений не имеет, зато существует вероятность конфликта арендатора и лендлорда. Кроме того, leasehold[23] имеет другие недостатки: ограниченный срок, снижение цены титула с течением времени, возможность прекращения права в силу нарушения обязательств.
Институт commonhold был призван разрешить ситуацию и заменить leasehold через создание схемы «взаимозависимых собственников» (interdependent unit-holders) по управлению общими частями объекта. Еще в 60-е годы[24] прошлого столетия начались его обсуждения, первым из которых стал Wilberforce Committee в 1965 г. В 1984 г. Комиссия по вопросам законодательства (The Law Commission) подготовила первый отчет, в котором была изложена конструкция, схожая с итоговым институтом commonhold. Хотя, например, сам термин[25] был предложен еще в 1978 г. сэром Б.Р. Уильямсом, членом Парламента, в рамках очередной реформы leasehold. Уже на этой основе The Law Commission выпустила три проекта закона в 1990, 1996 и 2000 гг., только последний в итоге и стал законом[26].
США на протяжении первых 200 лет своего развития строились за счет изобилия дешевой земли. У большинства населения была возможность получить земельный участок, чтобы построить дом и иные необходимые сооружения. Развитие на этом первом этапе было горизонтальным, т. е. застройка была малоэтажной, и первые города представляли собой ряды индивидуальных домов.
Но к концу XIX в.[27] земля в городской местности начала активно дорожать, что стимулировало многоэтажное (в первую очередь жилое) строительство. США стали расти вертикально. Поначалу многоэтажные дома все равно принадлежали одному лицу, которое могло финансово осилить такое строительство. Излишки площадей оно сдавало в аренду. Но благосостояние арендаторов росло, а квартиры становились все более желанным объектом инвестирования. В силу этих достаточно простых причин и появились сразу две новые концепции: кондоминиум (condominium) и кооператив (cooperative)[28], о которых речь подробнее пойдет ниже.
В Австралии также существовала «великая мечта»: обладание своим домом и огромным земельным участком, ради чего, собственно, первые колонисты и ехали на этот далекий континент. Урбанистика того времени заканчивалась на мысли об огромных малоэтажных пригородах (к слову, 70–75 % населения Австралии до сих пор живут в отдельно стоящих домах). В правосознании местного населения свой дом – это синоним титула freehold. Колонисты бежали из Англии, ненавидя лендлордов, судебных приставов и само слово «leasehold». Поэтому естественно, что на другом конце Света они не согласились бы на любой другой титул на землю, кроме freehold[29].
Но, как мы уже выяснили, freehold имеет трудности с применением позитивных обязательств
60-е годы XX в. стали случайным образом десятилетием, когда многие англоязычные страны ввели на уровне закона структуру поэтажной собственности (англоязычный вариант –
Как тогда шутили: «A New Property Term – but not Property in a Term!» (см.:
Забегая вперед, отметим, что реформа в Англии провалилась.
Лишь арендное владение, меньшая защита, низкий уровень эксклюзивности делают эту форму намного менее успешной, чем кондоминиум в США. Вообще кооператив появился в штатах на восточном побережье США на рубеже 1960-х и 1970-х годов и использовался для строго определенной программы (
См.: