Опыты цивилистического исследования. Выпуск 2. Коллектив авторов
индивидуальной собственности, в то время как главным правом должно быть право общей собственности по причине его первичности во времени.
По нашему мнению, А.В. Егоров изложил абсолютно верно и определенно одну из точек зрения на поэтажную собственность, а именно швейцарскую и австрийскую (поэтому он и ссылается на швейцарский опыт). Но, как было показано выше, эта точка зрения является далеко не единственной, более того, она применяется в меньшинстве правопорядков. Можно утвердительно сказать, что такая конструкция имеет меньше всего догматических недостатков, она является по-настоящему классической и базируется на принципах римского права и пандектистики. Однако нам представляется, что, во-первых, автор не указывает на практический эффект от возможного перехода на данную конструкцию (кроме теоретической чистоты). Недаром даже соседний и родственный немецкий правопорядок пошел другим путем (что отрицает А.В. Егоров, как нам кажется, несправедливо). Во-вторых, позволим себе не согласиться с утверждением, что общая собственность всегда предшествует индивидуальной из-за первоначального объединения вкладов будущих сособственников. Во многих правопорядках (да и в России) часто сначала застройщик производит строительство, обладая индивидуальным правом на здание, далее дробит его на помещения и затем отчуждает. Кроме того, в популярной форме долевого участия в строительстве, где как раз происходит такое объединение капиталов, сначала возникают права лишь у застройщика, вкладчики же, будучи связаны, по сути, договором купли-продажи будущей вещи[72], имеют лишь обязательственные права, но не вещные. Так что этот пример возможен только в крайне редких случаях, а также в кооперативной форме.
Другой представляется точка зрения Е.А. Суханова[73]. Его взгляд абсолютно верно покоится на историческом отсутствии в отечественном правопорядке категории составной части вещи и на реалиях появления поэтажной собственности в России в 1990-е годы. Автор относит нынешнее регулирование к правопорядкам «подлинной поэтажной собственности» (echtes Stockwerkeigentum), но отмечает, что, несмотря на существование в России неразрывного соединения права собственности на помещение и доли в праве общей собственности на общее имущество дома, в отличие от немецкого права последняя категория имеет лишь вспомогательное значение[74], так как ее объявление формально, ибо доля не дает традиционных прав, принадлежащих обычному собственнику, а определяет лишь объем его обязанностей. Е.А. Суханов отмечает прекращение юридического существования здания, которое рассматривается лишь как совокупность отдельных помещений и становится объектом технического учета. Кроме того, он отмечает и беспрецедентное развитие поэтажной собственности, ведь эта конструкция была распространена и на нежилые помещения. В качестве заключения Е.А. Суханов говорит о возможности по действующему законодательству объединить все помещения в здании в один объект недвижимости путем регистрации права общей долевой собственности на здание в целом (по желанию самих собственников).
Стоит
И в этом отношении Россия очень близка к балканским правопорядкам, в особенности к Болгарии.