Опыты цивилистического исследования. Выпуск 2. Коллектив авторов
исследование, мы можем сказать, что в мире существует как минимум четыре[77] конструкции института поэтажной собственности: «подлинная»[78] (комбинация единоличного права собственности и общей собственности), «неподлинная» (долевая собственность вкупе с правом пользования), «кооперативная» (собственность на объект недвижимости у корпорации, в то время как ее члены арендуют отдельные помещения) и «английская» (право собственности на помещение одновременно с членством в ассоциации, являющейся собственником общего имущества). При этом все они действуют эффективно в своих правопорядках при наличии достаточной законодательной техники, квалифицированной подготовки судейского корпуса, а также должного уровня правосознания участников оборота. Все они на самом деле достаточно близки, разница зачастую обусловлена лишь теми или иными особенностями, продиктованными историческими, социально-экономическими или юридико-техническими условиями развития. Главное, что все они преследуют одну цель – предоставить эксклюзивное право на объект.
2.3. Квалификация института поэтажной собственности
Попытаемся дать правовую оценку данного института, ведь нечасто можно встретить такие «связки прав». Сложность догматического объяснения заключается в том, что поэтажная собственность охватывает различные объекты (земельный участок, жилые помещения, иное имущество), правомочия (право голосовать на общем собрании жилищных собственников), обязанности (нести расходы по содержанию и управлению).
В немецкой литературе приводятся следующие мнения. Wilhelm[79] описывает такую систему координат, в которой есть две крайности: обычная собственность на земельные участки (Grundstückseigentum) и обременения ее (самые различные виды залогов, сервитутов и т. д., в целом – ограниченные вещные права). Посередине находится категория «прав, схожих с правами на земельные участки» (die grundstücksgleichen Rechte). К ней он относит жилищную собственность, «частичную собственность» (Teileigentum), наследственное право застройки и Bergwerkseigentum[80]. Такое название оправдывается тем, что на эти права распространяются предписания о праве собственности на земельные участки. Относительно каждого отдельного права добавляются специальные нормы, заводятся отдельные поземельные книги для жилищной и «частичной» собственности.
Рассуждая о природе жилищной собственности, автор говорит о том, что жилищная собственность – это обозначение объединения прав собственности, одно из которых сохраняется в состоянии идеального деления (обычная долевая собственность), а второе право уже выведено из идеального в реальное деление объекта[81].
Сходной позиции придерживается Wieling[82], который относит жилищную собственность к «правам, равным праву собственности на землю» (grundeigentumsähnliche Rechte), включая в это родовое понятие все те же четыре права плюс права пользования (Nutzungsrechte)[83], существовавшие
Van der Merwe выделяет только две: унитарную и дуалистическую. Первая применяется в тех странах, которые не решились на полный отход от римского принципа
В эту категорию попадают сразу три очень близких подвида, различия между которыми заметны лишь в деталях: немецкий, российский и кондоминиум. В первом на основной план выходит долевая собственность, во втором, наоборот, единоличное право собственности, в третьем – превалирование одного элемента над другим зависит от конкретного правопорядка и законодательного решения.
Ограниченное вещное право, предметом которого выступают полезные ископаемые, изначально не принадлежащие собственнику земельного участка.
Эти права родом из ГДР и продолжают существовать, даже если не занесены в поземельные книги.