Опыты цивилистического исследования. Выпуск 2. Коллектив авторов
хотя бы тем способом, что кредитор при обращении взыскания на долю может (в определенных случаях) требовать продажи с торгов вещи в целом[89]. При жилищной собственности такого права у кредитора нет, права каждого отдельного собственника самостоятельны.
Жилищная собственность может быть обременена сервитутом, залогом, узуфруктом, вещными обременениями, правом преимущественной покупки и другими вещными правами. Причем в некоторых случаях обременение может устанавливаться не только на имущество отдельных собственников, но и на всех сразу[90].
Жилищный собственник обладает правомочием по защите своего права: виндикационное требование (§ 985), деликтные иски (§ 823, 249 и др.), требования об устранении нарушений и требования о воздержании от определенных действий (Beseitigungsanspruch и Unterlassungsanspruch, § 1004) и др.
Еще одним правом жилищного собственника является право на совместное с другими пользование общим имуществом, осуществлять его необходимо с должным уважением прав других собственников. Для этого создается общество[91] жилищных собственников с органами управления: собранием (Wohnungseigentümerversammlung) и управляющим (Verwalter), который назначается собранием на пять лет, управляет общим имуществом, исполняет решения собрания, ведет текущие дела общества, представляет его во вне, ежегодно составляет отчеты по расходам на управление и содержание общего имущества, которые принимаются собранием. Может появляться факультативный орган: управляющий совет (Verwaltungsbeirat) с совещательной функцией.
Праву пользования общим имуществом соответствует обязанность нести бремя расходов: затраты на ремонт, замену оборудования, вывоз мусора и страховые взносы по договорам имущественного страхования. Расходы распределяются пропорционально долям в общем имуществе без учета реального использования (исключение – коммунальные услуги: отопление, вода и пр.). В том же порядке делятся доходы от рекламных конструкций или сдачи помещений в аренду.
На последние доводы часто ссылаются в американской литературе[92], когда обосновывают максимально возможную свободу собственников: они свои объекты содержат сами и платят с них налоги как с индивидуальных домов. Общее же имущество содержат, страхуют и платят налоги с него совместно. Для этого собственники должны (ежемесячно или с другой периодичностью) уплачивать платеж (assessment). Также создается определенный фонд для проведения ремонта общих частей.
Собственники сами решают, когда его проводить. В случае нехватки денежных средств в фонде собственники обязаны осуществить дополнительное финансирование.
В швейцарской литературе рассуждения о квалификации следующие. Авторы указывают, что особое право пользования определенным изолированным помещением и отсутствие в законе преимущественного права покупки[93] – это практически единственное, что глобально отличает поэтажную собственность от обычной долевой[94]. В пользу признания поэтажной собственности подвидом
Если жилищные собственники обременили (или обременение существовало еще до создания жилищной собственности) весь земельный участок ипотекой, возникает
Так как правовые отношения интенсивнее, чем при долевой собственности, то и общество жилищных собственников – это больше, чем просто объединение долевых сособственников (см.:
См., например:
Закон не дает права преимущественной покупки (