Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса. Антон Мыскин
на жилищно-правовом и гражданско-правовом статусе как нанимателя, так и наймодателя жилого помещения. В первую очередь обратимся к рассмотрению юридического положения социального нанимателя, а именно его правовых обязанностей.
О юридических обязанностях нанимателя, которые он несет как в отношении наймодателя, так и отношении проживающих совместно с ним в одном жилом помещении (доме) граждан, говорит ст. 67 ЖК РФ, которая так и называется «Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма». Данная статья возлагает на любого нанимателя следующие обязанности.
1. Использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены нормами жилищного законодательства.
Остановимся на данной обязанности нанимателя более подробно. Все жилые помещения имеют строго целевое назначение. Они предназначены исключительно для проживания граждан. Об этом прямо говорится в ч. 1 ст. 17 ЖК РФ. Конкретизация указанной правовой нормы применительно к праву собственности на жилые помещения содержится в п. 1 и 2 ст. 288 ГК РФ. В рамках данных норм указывается следующее:
«Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи».
Если говорить более предметно, то в жилых помещениях, например, не могут располагаться офисы юридических лиц, отделения политических партий, молельные дома, склады, различного рода кустарные мастерские (в том числе и автомастерские). Нормы жилищного и гражданского законодательства прямо устанавливают, что в жилых помещениях не могут находиться промышленные производства (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ). В настоящее время на практике весьма распространены случаи устройства в жилых помещениях мини-гостиниц, организованных по системе койко-место. По существу, это также противоречит целевому использованию таких помещений, так как гостиничный фонд относится к разряду уже помещений нежилых[66].
Наниматель (равно как и собственник) жилого помещения не имеет право заключать никакие гражданско-правовые сделки, меняющие целевое использование жилых помещений. Об этом однозначно говорилось, в частности, в рамках совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»[67]. В п. 38 указанного документа давались следующие разъяснения: «Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются
Со стороны определенных заинтересованных лиц были предприняты попытки внесения в гражданское и жилищное законодательство изменений, направленных на легализацию размещения в жилых помещениях мини-гостиниц. Однако со стороны экспертного сообщества такие предложения встретили резкую критику. Подробнее см.: Экспертное заключение по проекту Федерального закона «О внесении изменений в статью 288 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации» // Вестник гражданского права. 2014. № 5. С. 171–173.
Российская газета. 1996. 13 авг.