Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса. Антон Мыскин
право заключить так называемый договор поднайма, т. е. предоставить на возмездной основе все жилое помещение или его определенную часть для проживания посторонним лицам (не членам его семьи). Второе – наниматель имеет правовую возможность осуществить обмен или замену занимаемого жилого помещения.
6. Наниматель имеет право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
7. Если речь зашла об общем имуществе многоквартирного дома, то следует сказать, что указанное имущество не принадлежит нанимателю на праве собственности (общей долевой собственности). Однако лишать его возможности пользоваться таким имуществом (например, ходить по лестнице, ездить на лифте) было бы абсурдно. Именно поэтому в нормах жилищного законодательства прямо указывается, что наниматель и члены его семьи имеют право пользования общим имуществом в таком доме (ч. 2 ст. 61 ЖК РФ, п. 8 Правил пользования жилыми помещениями).
8. Особого внимания заслуживает следующий вопрос. На практике иногда встречаются такие ситуации, когда нанимателю начинают чинить препятствия в пользовании жилым помещением. Например, кто-либо из членов его семьи меняет замок во входной двери, а то и просто выгоняет нанимателя на улицу. В этой ситуации у нанимателя появляется незыблемое право на судебную защиту. Если наниматель считает, что его жилищные права каким-либо образом нарушены или ущемлены, потерпевший наниматель имеет право обратиться с иском в суд за разрешением соответствующего спора[75].
9. Наконец, наниматель в любое время может отказаться от своего права проживания в жилом помещении, расторгнув в отношении себя договор социального найма в одностороннем порядке (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ). На практике же, как нетрудно догадаться, таким правом наниматели пользуются крайне редко.
Теперь обратимся к анализу жилищно-правового и гражданско-правового статуса наймодателя жилого помещения по договору социального найма. Начнем с рассмотрения его юридических обязанностей.
Об обязанностях наймодателя (публичного собственника соответствующего жилищного фонда) говорится в ч. 2 ст. 65 ЖК РФ. В соответствии с данной нормой на любого наймодателя возлагаются следующие обязанности.
1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.
В данном случае речь идет о том, что наймодатель должен передать нанимателю так называемое юридически чистое жилое помещение, т. е. помещение, не обремененное правами и требованиями каких-либо третьих лиц. Например, жилое помещение, являющееся предметом договора социального найма, не должно находиться в залоге. Такое помещение не должно быть объектом судебного ареста. В практике иногда встречаются случаи (а в советские времена они были весьма распространены), когда на одно и то же жилое
Достаточно интересные процессуальные особенности рассмотрения исков о вселении в жилые помещения (о нечинении препятствий в пользовании ими) содержатся в Обзоре судебной практики ВС РФ за третий квартал 2013 г. (см.: Бюллетень ВС РФ. 2014. № 5).