Договор управления многоквартирным домом. Л. А. Юрьева
передача домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги;
образование домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу – индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему).
Несмотря на прогрессивную направленность положений Закона, а также закрепленную санкцию в виде наложения штрафа на домовладельцев за неизбрание способа управления[84], новые формы управления, обозначенные в Федеральном законе «О товариществах собственников жилья», не получили должного развития. Причины этого видятся в следующем. Во-первых, большинство граждан, став собственниками жилых помещений в многоквартирных домах в результате приватизации государственного и общественного жилищного фонда, сохранили менталитет нанимателей, интерес которых, как правило, ограничен пределами квартиры, где они проживают. Отсутствие мероприятий по разъяснению новелл законодательства со стороны органов государственной власти и местного самоуправления также не способствовало росту жилищной культуры собственников жилых помещений и реализации ими своего права на управление общим имуществом дома. Во-вторых, внедрению новых способов управления многоквартирными домами не способствовало чрезмерное усложнение законодателем конструкции объекта управления – кондоминиума. Искусственность формирования кондоминиума на базе части многоквартирного дома (блок-секции) или нескольких многоквартирных домов вызывала деформацию неразрывных правовых связей либо же возникновение их там, где их не должно быть. В частности, при формировании кондоминиума на основе части многоквартирного дома общее имущество блок-секции (кондоминиума) образовывалось путем выделения его из общего имущества всего дома. В результате в таком кондоминиуме каждый домовладелец получал право на долю в общем имуществе блок-секции и долю в общем имуществе многоквартирного дома, не относящемся к другим блок-секциям. Отсутствие сформированных кондоминиумов в других блок-секциях влекло неопределенность границ общего имущества, не относящегося к общему имуществу в блок-секциях, что существенно затрудняло распределение обязанностей по содержанию общего имущества много квартирного дома[85]. Кроме того, положения о государственной регистрации кондоминиума из-за своей лаконичности получили неоднозначную трактовку как на страницах юридической литературы, так и в практике судов. Дискуссионными оказались вопросы, касающиеся объекта такой регистрации и органов, компетентных ее осуществлять[86]. В-третьих, рассматриваемый нормативный акт содержал большое число норм, определяющих правовой статус товарищества собственников жилья,
Пункт 4 ст. 20 Федерального закона «О товариществах собственников жилья».
См.: Ермаков B.C. Концепция построения правовой системы управления общим имуществом кондоминиума (многоквартирного дома) // Жилищное право. – 2004. -№ 2. -С. 76, 77.
См., напр.: Лисица В.Н. Правовые проблемы проведения жилищно-коммунальной реформы в России // Жилищное право. – 2002. – № 3. – С. 37; Комментарий к ст. 23 // Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) / отв. ред. А.Н. Ткач. – М., 2005; постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 мая 2001 г. № А19-9855/00-20-Ф02-1088/01-С1 // СПС «КонсультантПлюс»; постановление ФАС Северо-Западного округа от 10 августа 2006 г. № А56-60993/2005 // СПС «КонсультантПлюс»; Обзор судебной практики Кемеровского областного суда от 1 декабря 2004 г. № 01–19/130 рассмотрения судами Кемеровской области дел о признании недействительными сделок с недвижимостью и применении Федерального закона РФ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС «КонсультантПлюс».