Договор управления многоквартирным домом. Л. А. Юрьева
помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления с победителем (ч. 3–8 ст. 161 ЖК РФ).
Собственникам независимо от числа помещений в многоквартирном доме законодателем предоставлено право выбора одного из трех способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
При непосредственном управлении собственники помещений в многоквартирном доме на основании решений общего собрания заключают договоры на оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Договоры водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения от своего имени (ч. 1,2 ст. 164 ЖК РФ).
При втором способе управления собственниками помещений в многоквартирном доме создается некоммерческая организация – товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. Эта организация осуществляет управление общим имуществом многоквартирного дома самостоятельно или привлекает для этих целей управляющую организацию.
Третий способ управления многоквартирным домом предполагает передачу функций управления управляющей организации, которая выбирается на общем собрании собственников помещений. При этом для правового опосредствования отношений между собственниками помещений в таком доме и управляющей организацией законодателем введена конструкция договора управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК РФ).
Управление многоквартирными домами, в которых доля Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования в праве на общее имущество составляет более чем 50 %, осуществляется путем заключения договора управления с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса (ч. 2 ст. 163 ЖК РФ). Порядок проведения такого конкурса органами местного самоуправления определен постановлением Правительства РФ[93].
Предельный срок реализации собственниками помещений в многоквартирных домах своего права на выбор способа управления определен в Законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»[94]. Первоначальная редакция этого документа отводила на раздумье собственникам один год со дня введения в действие Жилищного кодекса РФ. Однако впоследствии этот срок дважды пересматривался[95]. Причина такого положения дел – низкая активность собственников в осуществлении предоставленного им права. Попытка формирования самоуправления на уровне многоквартирного дома путем вовлечения собственников помещений в управление общим имуществом, увы, в очередной раз не оправдала ожиданий. Представляется, что причины
Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (ред. от 18 июля 2007 г.) // Российская газета. – 2006. – 22 февр.; СЗ РФ. – 2007. – № 30. – Ст. 3943.
Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (ч. 1).-Ст. 15.
См.: Федеральный закон от 26 декабря 2005 г. № 184-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2005. – № 52 (ч. 1). – Ст. 5597; Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2007. – № 1 (ч. 1). – Ст. 14.