Договор управления многоквартирным домом. Л. А. Юрьева
многоквартирным домом. Конечно, положения ЖК РФ о рассматриваемом договоре не содержат обязанности совершения действий, составляющих его предмет, управляющей организацией лично. То есть управляющая организация вправе самостоятельно решать, производить ли, например, капитальный ремонт крыши многоквартирного дома самостоятельно или привлечь для этого третьих лиц. Однако практическая реализация этих норм показывает, что в большинстве случаев управляющие организации (причем часто сформированные из бывших ДЕЗов, ГРЭПов, РЭУ) своими силами осуществляют большую часть работ и услуг, по сути, совмещая в себе функции и организатора, и исполнителя. Это обусловлено в том числе и отсутствием развитого рынка подрядчиков.
Таким образом, первоначальный замысел сформировать договор управления многоквартирным домом как договор управленческих услуг по типу западного аналога, где основная функция управляющей организации – организовать обслуживание многоквартирного дома, не был реализован на нормативном уровне.
Следует отметить, что встречаются отдельные попытки реализации первоначальной идеи на уровне местного нормотворчества. Так, в развитие положений ст. 163 ЖК РФ Новокузнецким городским Советом народных депутатов утверждено Положение о порядке управления многоквартирными домами, все помещения в котором находятся в собственности муниципального образования «город Новокузнецк»[201]. В соответствии с п. 3.1 и 3.3.1 указанного Положения управляющая организация осуществляет следующие функции: мониторинг состояния жилищного фонда, организация технических осмотров зданий и других объектов: организация выполнения работ по обслуживанию, текущему капитальному ремонту с учетом состояния объектов и объема финансовых средств для их осуществления; заключение договоров с исполнителями жилищно-коммунальных услуг; систематический контроль и оценка соответствия фактического качества обслуживания установленным нормативам и параметрам, предусмотренным в договоре; организация сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги от нанимателей; организация уборки мест общего пользования, придомовых территорий; организация благоустройства придомовой территории; организация устранения аварийных ситуаций в многоквартирном доме и др.
Из формулировки предмета деятельности управляющей организации в упомянутом положении можно сделать вывод об услуговой природе договора управления многоквартирным домом. Получается, что под одним наименованием могут скрываться договоры разной правовой природы (различные типы договоров) в зависимости от того, как будет сформулирован предмет конкретного договора[202]. То есть вопрос о типовой принадлежности решается на уровне индивидуального регулятора – самого договора. Причина этого видится в том, что в легальной модели договора управления многоквартирным домом, предложенной ЖК РФ, отсутствует обозначение предмета деятельности
Постановление Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 22 сентября 2006 г. № 12/125 «Об утверждении Положения о порядке управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в собственности муниципального образования «город Новокузнецк»//Новокузнецк. – 2006. – 5 окт.
Повторяется история договора долевого участия в строительстве жилья, когда под одинаковыми заголовками скрывались совершенно различные типы договоров (см. напр.: Пункты 2,3,5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов»// Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2003. – № 2; Постановление Президиума ВАС РФ от 3 апреля 2001 г. № 9064/00 // Вестник ВАС РФ. – 2001. – № 8; Постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 1996 г. № 3155/96 по делу № 156/1 // Вестник ВАС РФ. – 1997. – № 4).