Договор управления многоквартирным домом. Л. А. Юрьева
на учреждение различных образований; 6) договоры, направленные на передачу права использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации; 7) договоры, направленные на отчуждение исключительных прав.
Определим место договора управления многоквартирным домом в системе гражданско-правовых договоров, взяв за основу предложенную модель. Пункт 1 ст. 161 ЖК РФ определяет экономическую цель договора управления многоквартирным домом: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Однако нормы о договоре управления многоквартирным домом не отражают его правовой цели. Последняя должна быть сформулирована исходя из задач, которые по замыслу этот договор должен разрешать.
Эти задачи были обозначены в основных программных документах реформы жилищно-коммунального хозяйства. В Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации[186] в основу было положено разделение функций между собственником-домовладельцем, управляющей организацией, подрядными организациями, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от принадлежности. При этом к функциям управляющей организации были отнесены, в частности, сбор платежей, заключение договоров с подрядными организациями и контроль за их исполнением, а к функциям обслуживающей подрядной организации – своевременное и качественное выполнение работ, оговоренных в договоре подряда.
Идея разграничения функций управления и обслуживания, ставшая определяющим положением в ходе проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства в России, не является оригинальной и основывается на мировом опыте организации рассматриваемых отношений. Объясняется подобное разделение функций тем, что деятельность по управлению по своему назначению и содержанию принципиально отличается от производственной деятельности. Специфическими функциями управления, традиционно выделяемыми в экономической литературе, являются: анализ, планирование, организация, координация, контроль и др.[187]. Таким образом, управленческий труд относится к категории труда умственного, осуществляемого человеком в виде нервно-психических усилий. Одной из самых главных характеристик умственного труда является его сложность, обусловленная масштабами, количеством и структурой решаемых проблем, разнообразием применяемых методов, организационных принципов, степенью новизны принимаемых решений, объемом требуемых изменений в состоянии объекта управления, а также степенью оперативности, самостоятельности, рискованности решений, которые
Одобрена Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425, с доп., внесенными Указом Президента РФ от 27 мая 1997 г. № 528 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» // СЗ РФ. – 1997. – № 18. – Ст. 2131; 1997.-№ 22.-Ст. 2568.
См., напр.: Вачугов Д.Д., Березкина Т. Е., Кислякова Н.Л. и др. Основы менеджмента: учеб. дпя вузов / под ред. Д.Д. Вачугова. – М., 2002. – С. 18, 19; Теория управления: учеб./под общ. ред. А.Л. Гапоненко, А.П. Панкрухина. – М., 2004. – С. 84–94.