Handbuch Eigentumswohnung. Werner Siepe

Gewerbe in den eigenen Räumen?

      Für viele Selbstständige und Freiberufler wird die Suche nach Wohneigentum heute durch den Beruf motiviert. In der eigenen Immobilie sollen Wohnen und Berufsausübung verbunden werden. Das kann positive Effekte haben.

      Für die Frage, ob der Nutzung einer Wohnung als Büro aus juristischen Gründen ein wichtiger Einwand entgegensteht, hat das Bayerische Oberlandesgericht schon 2000 in einer Entscheidung festgestellt, dass es dabei maßgeblich auf die Umstände des Einzelfalls ankommt, insbesondere auf die Art der Büronutzung. Beeinträchtigt die gewerbliche Nutzung das Wohnen der übrigen Parteien mehr als die zweckbestimmte Nutzung zu Wohnzwecken? Für den Fall eines Friseursalons in einer im ersten Obergeschoss gelegenen Wohnung haben die Richter das bejaht.

      Die Nutzung einer Wohnung als Heilpraktiker- oder Naturheilpraxis geht nach Ansicht des Landgerichts München über eine Nutzung zu Wohnzwecken hinaus und begründet für die anderen Wohnungseigentümer Nachteile, die über die einer Wohnnutzung üblichen Nachteile hinausgehen und daher nicht hinzunehmen sind. Die Nutzung bedarf daher der Einwilligung des Verwalters beziehungsweise der Zustimmung der Wohnungseigentümer (Az. 1 S 9962/14 WEG).

      In der Teilungserklärung wurde bis vor Kurzem zwischen dem eigentlichen Wohnungseigentum und dem nicht zu Wohnzwecken bestimmten Teileigentum unterschieden. Das Berliner Kammergericht hält eine solche Trennung nicht mehr für erforderlich. „Um verschiedene – möglichst weitgehende – Nutzungsmöglichkeiten zuzulassen, ohne dass es der im Falle nachträglicher Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum und umgekehrt erforderlichen Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf, ist es möglich, eine Bestimmung der Nutzungsart in der Teilungserklärung beziehungsweise der Gemeinschaftsordnung zu unterlassen“, heißt es in dem Beschluss. Dementsprechend kann die Auslegung der Zweckbestimmung einer Sondereigentumseinheit als „Gewerbewohnung“ die Nutzung sowohl als Wohnung als auch zu gewerblichen Zwecken zulassen (Az. 24 U 71/07).

      Häufig findet sich in der Gemeinschaftsordnung ein Passus wie dieser: „In den Wohnungen dürfen gewerbliche oder sonstige berufliche Tätigkeiten nur mit schriftlicher Einwilligung des Verwalters ausgeübt werden, wenn und soweit mit diesen Tätigkeiten Einwirkungen auf das gemeinschaftliche Eigentum oder auf fremdes Sondereigentum verbunden sind, die über das übliche Maß hinausgehen.“

      Ist die Nutzungsart in der Teilungserklärung beziehungsweise der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich auf Wohnzwecke beschränkt, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft der Nutzungsänderung zustimmen. In dem Fall kann aber niemand untersagen, wenn jemand in der eigenen Wohnung ein Arbeitszimmer oder Homeoffice einrichtet. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass eine Nutzung von Räumlichkeiten zu teilweise freiberuflichen Tätigkeiten jederzeit zulässig ist, wenn in einer Wohnung eines der Zimmer als Büro genutzt wird, um zu Hause zu arbeiten, und wenn dort keine Besucher empfangen werden. Aber schon die Anbringung eines Firmenschilds an der Hausfassade berührt das Gemeinschaftseigentum und ist nicht ohne Weiteres zulässig.

      Für die gewerbliche (Teil-)Nutzung einer Wohnung ist bei der Suche ferner zu berücksichtigen, ob sich die Immobile mit der Eigentumswohnung in einem reinen Wohngebiet oder in einem ausgewiesenen Mischgebiet befindet. In einem reinen Wohngebiet kann die Ausübung eines Gewerbes untersagt werden.

Das Gebäude

      Ihre Wohnung befindet sich in einem konkreten Gebäude. Der Bauzustand des Gebäudes selbst sagt zwar nicht alles über die innere Beschaffenheit der Wohnung aus, kann aber durchaus Probleme bereiten, die man aus der Innenperspektive einer modern ausgestatteten, frisch renovierten Wohnung nicht auf den ersten Blick bemerkt. Denken Sie da nur an die Wasserleitungen und die Elektroinstallation.

      Der Gebäudetyp, auf den Sie bei der Suche nach Ihrer Wohnung gestoßen sind, wird den Kaufpreis wesentlich mitbestimmen. Auch der Wiederherstellungsaufwand und der künftige Unterhaltungsaufwand werden von Art und Alter des Gebäudes beeinflusst. Man sollte also schon sehr genau wissen, auf welche Art von Architektur und welches Alter des Gebäudes man sich einlassen will.

Konstruktion und Material

      Das absolute Alter allein sagt nicht alles über ein Gebäude. Eine mögliche Typologie der Gebäude kann nach Art der Konstruktion und verwendetem Material aufgestellt werden.

      Lehmbau – Die traditionelle Technik des Lehmbaus ist sowohl bei alten Fachwerkbauten als auch bei – selteneren – Stampflehmbauten anzutreffen. Am Fachwerkbau findet sich Lehm entweder bei der Ausfachung mit luftgetrockneten Lehmziegeln oder als Bewurf von Holzgeflecht in den Gefachen. Lehm vermag Wärme und Feuchtigkeit gut zu speichern und sorgt bauklimatisch für Temperaturausgleich und stabile Luftfeuchtigkeit, sodass sich in Lehmbauten ein für den Menschen angenehmes und gesundes Raumklima einstellt.

      Holzbauten – Holz gehört zu den ältesten Baustoffen der Menschheitsgeschichte. Neben Vollholz – wie beispielsweise bei traditionellen Blockhäusern – werden auch verschiedene, zum Teil moderne Holzwerkstoffe für den Holzbau eingesetzt. Holz findet sich oft in Verbindung mit anderen Bautechniken an ein und demselben Gebäude, häufig zum Beispiel auf massiv gemauerten Untergeschossen in Form von Obergeschossen in Holzbauweise. Fertighäuser werden oft aus Holz, beispielsweise in Holztafelbauweise, gefertigt. Selbst große mehrgeschossige Stadthäuser sind in moderner Holzbauweise errichtet worden.

      Mauerwerksbauten – Zu den traditionellen Massivbauten gehören die aus Mauerwerk errichteten Häuser. Typisch für Mauerwerksbauten ist die Verwendung von einzelnen druckfesten Elementen, beispielsweise Mauerziegeln, Werksteinen und Betonformsteinen, die in einem bestimmten Mauerwerksverband miteinander verbunden sind. Mauerwerksbauten haben eine landschaftlich sehr unterschiedliche Ausprägung erfahren. In den werksteinarmen Regionen Norddeutschlands dominiert bis heute der Ziegelbau, während in Süddeutschland Mauerwerksbauten aus Werksteinen häufiger anzutreffen sind, wobei auch hier das verwendete Material – Sandstein, Porphyr, Kalkstein … – je nach den lokalen Angeboten schwankt.

      Stahlbetonbau – Beim Stahlbetonbau wird Beton als druckfestes Material verwendet. Da Beton zugschwach ist, wird Bewehrungsstahl zur Aufnahme der Zugkräfte eingesetzt; daher spricht man vom Stahlbetonbau. An Problembereichen (korrosionsgefährdete oder besonders stark beanspruchte Zonen) werden Bewehrungsstäbe aus Edelstahl oder – neuerdings – glasfaserverstärkten Kunststoffen eingesetzt. Durch Einbringen gespannter Stahleinlagen kann die Festigkeit des Stahlbetons erhöht und das Bauen mit größeren Stützweiten mittels Spannbeton erreicht werden. Risse sind beim Stahlbeton unvermeidlich und, sofern sie in der Norm bleiben, kein Mangel.

      Stahl und Glas – Reiner Stahlbau, das heißt die Montage der tragenden Bauteile aus Stahl, ist bei Wohnimmobilien selten anzutreffen,