Handbuch Eigentumswohnung. Werner Siepe
Zu diesen elf Schritten werden Sie immer wieder zurückkehren. Es ist ein bisschen wie beim bekannten Spiel Monopoly. „Gehe zurück auf 2 und mobilisiere neue Geldmittel …“. Keiner dieser elf Schritte ist unwichtig, und besonders die ersten sieben Schritte sind nicht ein für alle Mal erledigt, wenn Sie sie einmal gegangen sind. Es kann sein, dass Sie die Resultate aus Schritt 4 dazu zwingen, sich erneut mit der Raumplanung und Ihrer eigenen Finanzplanung zu beschäftigen. Außerdem sollte keiner dieser elf Schritte ausschließlich auf Ihr Sondereigentum beschränkt bleiben – das gesamte Gebäude, in dem sich Ihre Wohnung befindet, verdient Ihre Aufmerksamkeit.
Müssen Sie sich an die vorgeschlagene Reihenfolge der Schritte halten? Unterschiedlicher Auffassung kann man bei den ersten drei Schritten sein.
Muss man sich nicht über die eigene Finanzlage im Klaren sein, bevor man überhaupt daran denkt, eine Wohnung zu erwerben? Grundsätzlich ja. Aber nach diesem grundsätzlichen Ja folgt sofort die Frage nach Ihren Wohnbedürfnissen, sofern Sie die Wohnung selbst nutzen wollen. Oder die Frage nach der Eignung als Kapitalanlage, wenn Sie Kapital anzulegen haben.
Sollte man nicht besser gleich zu Beginn einen Berater hinzuziehen, bevor man sich eine konkrete Wohnung anschaut und die eigenen Finanzen überprüft? Sicher ist es vernünftig, einen Experten so früh wie möglich einzubeziehen – aber natürlich erst, wenn Sie selbst eine konkrete Vorstellung von dem haben, was Sie sich anschaffen wollen. Wobei sollte er Sie sonst beraten?
Viel hängt hier von Ihrem Zeithorizont und von Ihrem Temperament ab. Unterschiedliches Temperament heißt: Es gibt natürlich Käufer und Anleger, die maximal 300 000 Euro unterbringen wollen, aber auf keinen Fall mehr. Deren Objektwahl wird dann fast ausschließlich von diesem finanziellen Rahmen bestimmt, die anderen Faktoren wie Lage und Ausstattung müssen sich diesem Rahmen unterordnen. Ein anderer Typus hat einen ganz konkreten Wohntraum. Er sucht zuerst das Objekt, das diesem Traum am nächsten kommt, und rechnet erst dann, ob sein Geld dafür reicht. Unter Umständen ist er bereit – und hier kommt der Zeithorizont ins Spiel – mehrere Jahre lang auf Urlaub und auf andere Annehmlichkeiten zu verzichten, um sich schließlich seinen Traum zu erfüllen. Auch unter den Kapitalanlegern gibt es diesen Typ: Sein Anlageobjekt soll so beschaffen sein, dass er selbst gern darin wohnen würde.
Wer seine Wohnung etwa als vorübergehendes Domizil kauft, in dem Wissen, dass sein Job ihn in ein paar Jahren an einen anderen Ort verschlagen wird, der wird möglicherweise nicht allzu viel Kraft darauf verschwenden, seine Traumwohnung zu finden. Für ihn spielt die Wiederverkäuflichkeit der Wohnimmobilie eine viel größere Rolle als für einen Käufer, der sich auf Lebenszeit in der Wohnung einrichten will.
Alles allein?
Beantworten Sie sich bitte selbst die Frage: Schaffen Sie es allein und ohne Expertenhilfe, Budget und Wohnung in ein annäherndes Gleichgewicht zu bringen? Trauen Sie sich zu, alle Kostenfaktoren, die mit dem Erwerb (etwa einer gebrauchten Immobilie) verbunden sind, realistisch abzuschätzen? Sind Sie sicher, dass Sie alle finanziellen Reserven, Hilfsquellen und Fördermöglichkeiten allein finden und mobilisieren können?
Bei den finanziellen Größenordnungen, um die es bei einem Wohnungskauf geht, ist eine Planung „Pi mal Daumen“ bei der Finanzierung ebenso gefährlich wie bei der Beurteilung der Gebäudesubstanz oder der möglicherweise erforderlichen Umbau- und Sanierungsarbeiten auf der Baustelle. Darum die dringende Empfehlung, sich möglichst früh einen „Hausarzt“ zu suchen: einen unabhängigen Experten, der nicht die Interessen eines Immobilienverkäufers oder Maklers, nicht die Interessen eines Immobilienfinanzierers und auch nicht die Interessen eines Baustoffhändlers vertritt, sondern Ihre eigenen Interessen.
Entscheidend ist also nicht, welchen der drei Schritte Sie an erster, zweiter oder dritter Stelle unternehmen, entscheidend ist, dass Sie keinen Schritt auslassen.
Das Käufer- oder Bauherrenprofil
Wozu ist ein solches Profil notwendig? Das Gebäude mit Ihrer Wohnung steht doch normalerweise schon und soll nicht neu gebaut werden. Dieses Argument, mit dem noch viel zu oft auf ein strukturiertes Bauherrenprofil verzichtet wird, ist ein Scheinargument.
Zum einen wissen Sie noch gar nicht, ob und wie viel in Ihrer Wohnung noch gebaut oder umgebaut werden muss. Selbst bei einer schlüsselfertig übergebenen Wohnung kann es Details geben, die Sie zu korrigieren wünschen. Dann hat der Bauträger seine Schuldigkeit getan, und Sie selbst avancieren zum Bauherrn. So können Sie nach dem äußeren Anschein auch noch gar nicht abschätzen, ob mit dem Gebäude in seiner Gesamtheit alles in Ordnung ist oder ob in nächster Zeit Sanierungen anstehen, die Sie als Miteigentümer erheblich belasten können.
Und zum anderen soll die Immobilie ja nicht abstrakt beurteilt werden. Also geht es nicht darum, welche Qualitäten die Wohnung an und für sich hat, sondern ob sie zu Ihnen passt – also welche Qualitäten sie für Sie hat. Wenn Sie Ihre eigenen Wünsche und Vorstellungen, Vorlieben und Abneigungen, Ihre finanziellen Möglichkeiten und Ihre vielleicht noch nicht erschlossenen Reserven in einem Profil abbilden, kommen Sie am sichersten zum ersten Teilziel, nämlich möglichst genau zu wissen, was Sie selber wollen.
Ein vollständiges Bauherrenprofil, wie es sich in der Praxis seit Jahren bewährt hat, können Sie sich unter der Adresse www.test.de/shop/eigenheim-miete/handbuch-eigentumswohnung-sp0413 als Formular (PDF-Datei) herunterladen. Beantworten Sie möglichst alle Fragen, auch wenn Ihnen das im Augenblick überflüssig erscheint. Auch wenn es dabei schon manchmal ans Eingemachte