Das Baustellenhandbuch Bauleitung. Michael Maurer
den Vertrag nach § 650r Abs. 1 Satz 2 BGB das Sonderkündigungsrecht wahrnehmen.
Die Kündigung des Vertrags nach der Zielfindungsphase ist auch für den Planer möglich. Nach § 650r Abs. 2 BGB kann er seinen Auftraggeber mit Überlassung der wesentlichen Planungsziele und der Kosteneinschätzung auffordern, innerhalb einer angemessenen Frist die Zustimmung zu den erarbeiteten Zielen zu erteilen. Wenn diese Frist überschritten wird und der Auftraggeber keine Erklärung abgibt oder seine Zustimmung verweigert, kann der Planer kündigen. Eine mögliche Hängepartie über den Fortgang des Planervertrags kann so vermieden werden. Auch im Falle der Kündigung durch den Planer besteht der Anspruch auf die Vergütung der bis zur Kündigung erbrachten Leistungen.
Anwendung der Vorschriften des Bauvertrags
Für den Planervertrag gelten gem. § 650q Abs. 1 BGB die Vorschriften der §§ 650b, 650e – 650h BGB, soweit es nicht speziellere Vorschriften für den Planer gibt. Damit gibt es das Recht des Auftraggebers, einseitig Leistungsziel und Leistungsinhalt zu verändern (§ 650b BGB). Auch für den Planervertrag gibt es die 30-Tage-Frist zur Verhandlung über Änderungen des Leistungsumfangs und die Vergütungsanpassung. Auch der Planer hat Anspruch auf die Eintragung einer Sicherungshypothek bzw. Überlassung einer Zahlungssicherheit. Er hat Anspruch auf eine Leistungsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme seiner Leistungen. Damit ist auch klargestellt, dass er einen Abnahmeanspruch hat und eine Abnahme vom Auftraggeber erklärt werden muss. Auch nach BGB muss der Planer eine prüffähige Schlussrechnung stellen. Bisher waren Abnahme und Schlussrechnungsstellung lediglich Fälligkeitsvoraussetzungen nach HOAI. Auch der Planervertrag kann jederzeit schriftlich gekündigt werden.
Vergütungsanpassung bei Anordnung einer Leistungsänderung nach 30 Tagen
Die Konsequenzen für Vergütungsansprüche des Planers aus einer einseitig angeordneten Änderung oder Erweiterung der Planungs- und Überwachungsinhalte ergeben sich aus § 650q Abs. 2 BGB. Danach gilt:
| • | Leistungsanordnungen, die Grundleistungen der Leistungsbilder der HOAI betreffen, werden nach den Regelungen der HOAI abgerechnet. Damit ergeben sich Probleme, die von den Gerichten noch geklärt werden müssen. Gültige Honorarvereinbarungen über den Mindestsatz hinaus kann der Planer nur dann treffen, wenn sie bei Auftragserteilung (§ 7 Abs. 1 HOAI) schriftlich vereinbart werden. Eine einseitige Anordnung ist keine Vereinbarung. Führt dann die einseitige Anordnung des Auftraggebers immer dazu, dass geänderte oder zusätzliche Grundleistungen nur in Höhe der Mindestsätze abgerechnet werden können? |
| • | Wenn Leistungen von der Anordnung betroffen sind, die keine Grundleistungen sind, können die Parteien die Vergütung frei vereinbaren (auch wenn dies in 30 Tagen schon nicht gelungen ist). |
| • | Gelingt keine Einigung, gilt § 650c BGB. Der Planer hat dann Anspruch auf die Erstattung seiner tatsächlichen Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge für Wagnis, Gewinn und Allgemeine Geschäftskosten. |
Teilabnahme {Teilabnahme}
Nach § 650s BGB hat jeder Planer einen gesetzlichen Anspruch auf eine Teilabnahme nach der Abnahme der letzten Leistung von bauausführenden Unternehmen für die von ihm bis zu diesem Zeitpunkt erbrachten Leistungen. Dies unabhängig davon, welche weiteren Leistungen er noch zu erbringen hat. Architekten und Ingenieuren ist zu raten, diese Abnahme auch zu verlangen. Ohne Verlangen einer Teilabnahme wird der Auftraggeber sicherlich nicht tätig werden. Der Gesetzgeber hat die Teilabnahme auch bewusst nicht mit der Erbringung aller Grundleistungen der Leistungsphase 8 verknüpft. Der Abnahmeanspruch hängt nur an der Abnahme der Leistung des letzten ausführenden Unternehmers. Hier soll ein Gleichlauf der Gewährleistungsfristen erreicht werden.
Spätere gesamtschuldnerische Haftung
Wenn der Auftraggeber gegenüber dem ausführenden Unternehmen Mängelansprüche hat und wegen dieses Mangels auch Schadensersatzansprüche gegenüber dem Bauüberwacher geltend macht, kann der Bauüberwacher die Inanspruchnahme zunächst verweigern. Der Auftraggeber muss dem Bauunternehmer zunächst eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung setzen. Erst wenn der Bauunternehmer die Frist versäumt und den Mangel nicht beseitigt, kann der Auftraggeber auch zukünftig entscheiden, ob er dann gerichtlich gegen den Unternehmer vorgehen oder ob er den Bauüberwacher auf Schadensersatz in Höhe der Mangelbeseitigungskosten in Anspruch nehmen will. Letztendlich führt diese Regelung wohl nur dazu, dass sich die Inanspruchnahme des Bauüberwachers im Regelfall um 14 Tage verschieben wird.
Für Verträge mit Verbraucherbauherren gelten seit dem 01.01.2018 neue Regeln. In den §§ 650i–650n BGB werden speziell für Bauverträge Verbraucherschutzvorschriften eingeführt. Damit will der Gesetzgeber den Verbraucher bei der Durchführung eines Bauvorhabens vor vorschnellen Entscheidungen, unklaren Leistungsverpflichtungen und unbekannten Vergütungsrisiken schützen. Dies geschieht im Wesentlichen dadurch, dass der Verbraucher von seinem Vertragspartner frühzeitig und inhaltlich eindeutig über Risiken und Konsequenzen seiner Entscheidungen informiert werden muss. Außerdem kann der Bauunternehmer mit dem Verbraucherbauherrn Verträge nicht in jeglicher Beziehung frei verhandeln. Es gibt wesentliche Regelungen, ohne die ein Verbraucherbauvertrag nicht wirksam abgeschlossen werden kann.
Zu den einzelnen Regelungen im Verbraucherbauvertrag wird ergänzend auf den Beitrag
Selbst dann, wenn ein Vertrag über eine Bauleistung nicht den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem Bestandsgebäude zum Gegenstand hat und damit kein Verbraucherbauvertrag besteht, ist der Verbraucher nicht schutzlos. Wie schon vor dem 01.01.2018, greifen zugunsten des Verbrauchers die §§ 312 ff. BGB. Auch hier sieht das Gesetz vorvertragliche Informationspflichten und ggf. ein Widerrufsrecht nach §§ 312d, 312g BGB vor, wenn ein Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen des Unternehmers abgeschlossen wird. Es geht auch nicht um einen vollständigen Neubau oder einem diesem gleichstehenden Sanierungsauftrag. Außerdem wäre erforderlich, dass der Bauunternehmer – was in der Praxis selten der Fall sein wird – von sich aus den Kontakt zum Verbraucher aufnimmt und ihn telefonisch oder über das Internet anspricht und versucht, seine Leistungen zu verkaufen. Hier bestehen Verpflichtungen zu klaren und verständlichen Informationen über die Eigenschaften des Vertragsgegenstands und über den Anbietenden.
Für Werkverträge, die der Verbraucher selber initiiert, also z. B. die Aufforderung zur Erstellung eines Angebots über die Badsanierung, fallen nicht in den Bereich der §§ 650i ff. BGB und auch nicht unter die Verbraucherschutzvorschriften der §§ 312 ff. BGB. Hier ist der Verbraucher wie jeder andere normale Auftraggeber zu behandeln. Ein Verbraucherbauvertrag liegt außerdem nicht vor, wenn der Verbraucher das (Wohn)Gebäude nicht von einem Generalunternehmer/Generalübernehmer erstellen lässt, sondern gewerkeweise vergibt. Dann handelt es sich grundsätzlich um einzelne Werkverträge nach § 631 BGB. Gegebenenfalls kann auch dann ein normaler Bauvertrag nach § 650a BGB vorliegen.
Ein Verbraucherbauvertrag liegt auch nicht vor, wenn es nicht um die Errichtung eines neuen Wohngebäudes oder den Umbau eines Nebengebäudes zu einem Wohngebäude geht, sondern lediglich ein Bauwerk mit untergeordneten Nebenfunktionen errichtet werden soll. Insbesondere spätere Anbauten wie ein Carport, eine freistehende Garage oder ein Swimmingpool sind keine Verbraucherbauverträge und unterliegen keinen besonderen Schutzvorschriften.