Das Baustellenhandbuch Bauleitung. Michael Maurer
greifen nur dann, wenn der Vertragspartner des Bauunternehmens auch ein Verbraucher i. S. d. Gesetzes ist. Ein Verbraucher ist grundsätzlich eine natürliche Person. Juristische Personen können nie Verbraucher sein. Außerdem muss der Bauvertrag geschlossen werden, um einem privaten Zweck des Verbrauchers zu dienen. Bauvorhaben, die gewerblich genutzt werden, fallen nicht in den Schutzbereich. Wahrscheinlich kann auch eine GbR ein Verbraucher sein. Dies wird wohl in den Fällen anzunehmen sein, in denen sich mehrere Privatpersonen zu einer Bauherrengemeinschaft zusammenschließen, um ein gemeinsames Bauvorhaben (Mehrfamilienhaus, Reihenhausanlage) zu realisieren. Damit können auch Wohnungseigentümergemeinschaften, die eine umfassende Sanierung ihres Gebäudes beauftragen, unter den Schutzbereich des Verbraucherbauvertrags fallen. Welche Personengruppen letztendlich als Verbraucher i. S. d. Gesetzes gelten werden, wird sich erst nach den ersten Urteilen in einigen Jahren sicher sagen lassen. Im Zweifel sollte der Bauunternehmer immer davon ausgehen, dass er mit einem Verbraucher einen Vertrag abschließt. Nur so verhindert er, dass er möglicherweise notwendige Vertragsinhalte nicht regelt oder wichtige Hinweise nicht rechtzeitig schriftlich gibt.
Ein wirksamer Verbraucherbauvertrag bedarf der Textform, nicht der Schriftform. Es ist also nicht erforderlich, dass ein von beiden Seiten im Original unterschriebener schriftlicher Vertrag besteht. Der Vertrag kann auch per Fax oder E-Mail wirksam geschlossen werden. Aus Sicherheitsgründen ist dem Bauunternehmer aber zu empfehlen, sich die Zeit zu nehmen und alle wichtigen und gesetzlich geforderten Erklärungen und Hinweise mit dem Verbraucher auch schriftlich abzustimmen. Ein von beiden Seiten unterschriebener Originalvertrag ist vor Gericht nach wie vor das beste Beweismittel. E-Mails können zwar ausgedruckt werden. Allerdings besteht immer wieder Unsicherheit darüber, ob das, was dann später ausgedruckt wird, auch tatsächlich dem entspricht, was die Parteien übereinstimmend vereinbart haben. Aus Gründen der Schnelligkeit können daher Absprachen vorab per Fax oder E-Mail mitgeteilt werden. Es sollte aber grundsätzlich versucht werden, zuvor die Vereinbarungen auch schriftlich in Papierform zu fixieren oder zumindest nach der schnellen elektronischen Vereinbarung entsprechend zu bestätigen. Gerade bei Vereinbarungen in Form von Telefaxen oder
E-Mails bleibt das Problem, dass beide Seiten eine entsprechende Vereinbarung nachvollziehbar unterschrieben oder zumindest mit einer Unterschrift gleichbedeutenden zustimmenden Erklärung versehen haben. Auch hier gilt wieder für den Bauunternehmer Sicherheit vor Schnelligkeit.
Der Bauunternehmer muss darauf achten, dass die Textform auch für alle Änderungen und Ergänzungen des Verbraucherbauvertrags gilt. Eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs nach § 650b Abs. 1 Satz 1 BGB muss also zur Wirksamkeit in Textform vereinbart werden. Auch eine Anordnung über einen geänderten Werkserfolg in den Fällen, in denen eine einvernehmliche, also beidseitige zustimmende Erklärung über die Änderung nicht möglich ist, bedarf zur Wirksamkeit der Textform. Mündliche Vereinbarungen mit Verbrauchern sind unwirksam!
Verstöße gegen die Notwendigkeit der Textform führen wohl zur Nichtigkeit des Bauvertrags nach § 125 Satz 1 BGB. Die Konsequenzen eines Vertrags, der mitten in der Abwicklung als nichtig festgestellt wird, wären für beide Seiten katastrophal. Der Unternehmer könnte keine Vergütung verlangen, der Verbraucherbauherr keine Fertigstellung des Bauwerks oder keine Mängelansprüche geltend machen. Zwar lassen sich einige der entstehenden Probleme durch die Regelung zur ungerechtfertigten Bereicherung oder der Geschäftsführung ohne Auftrag klären. Der erforderliche Aufwand, die zusätzliche Zeit und die zusätzlichen Kosten sollten aber unbedingt vermieden werden. Möglicherweise entwickelt die Rechtsprechung andere Lösungen, die im Falle eines formnichtigen Verbraucherbauvertrags zu besseren Lösungen führen. Da entsprechende Entscheidungen noch fehlen, gilt auch hier nochmals die Empfehlung an den Bauunternehmer: Sicherheit vor Schnelligkeit, unbedingt die Textform beachten, sicherheitshalber alles schriftlich mit beidseitiger Unterschrift mit dem Verbraucherbauherrn regeln.
Es schadet sicherlich auch nicht, den Verbraucherbauherrn auf die Notwendigkeit der Textform mehrfach und gesondert hinzuweisen. Das Gesetz sieht eine solche Aufklärungspflicht zwar nicht vor. Die zusätzliche Empfehlung kostet den Bauunternehmer aber lediglich eine Zeile im Vertrag oder in den sowieso erforderlichen Hinweisschreiben.
Der Bauunternehmer muss beachten, dass er bestimmte Regelungen und Abläufe mit dem Verbraucher weder in Allgemeinen Geschäftsbedingungen noch im Bauvertrag selber und damit auch nicht in seinem Angebot ausschließen oder umgehen kann.
| • | Er kann mit einem Verbraucher nicht vereinbaren, dass „kein“ Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB vorliegt. Dies wird objektiv ermittelt und unterliegt nicht der Vereinbarung der Parteien. |
| • | Er muss dem Verbraucher vor Abschluss eines Vertrags eine Baubeschreibung mit gesetzlich geregeltem Inhalt überlassen. Er kann weitergehende Regelungen mit dem Verbraucher treffen, er kann die gesetzlichen Vorgaben aber nicht einschränken. |
| • | Er muss sowohl eine klare Leistungsbeschreibung zum Inhalt des Vertrags machen und auch verbindliche Zeitangaben in sein Angebot und den Vertrag aufnehmen. |
| • | Er muss den Verbraucher über sein Widerrufsrecht rechtzeitig und ausreichend informieren. |
| • | Letztendlich muss er ihm auch die in § 650n BGB aufgelisteten Unterlagen erstellen und überlassen. Dies selbst dann, wenn dies vertraglich nicht ausdrücklich geregelt wird. |
Die gesetzlichen Vorgaben treffen Unternehmer bereits vor Abschluss des Vertrags. Nach § 650j BGB muss er dem Verbraucher eine konkrete Baubeschreibung {Baubeschreibung} als Angebot überlassen. Er kommt aus dieser Verpflichtung nur dann heraus, wenn der Verbraucher selber einen Architekten beauftragt hat, der für ihn die Baubeschreibung erarbeitet, oder der Verbraucher selber in der Lage ist, die wesentlichen Planungsvorgaben zu erarbeiten. Der Bauunternehmer sollte sich aber gerade dann, wenn der Verbraucher selber aus Kostengründen die Baubeschreibung erstellt, nicht darauf verlassen, dass diese i. S. d. Gesetzes auch ausreichend ist. Er sollte immer anhand der Vorgaben von Art. 249 EGBGB überprüfen, ob alle gesetzlich verlangten Angaben auch tatsächlich vorliegen. Sicherheitshalber sollte er den Verbraucher ansonsten auf Fehler hinweisen und diese ggf. selber ergänzen.
Artikel 249 § 2 EGBGB enthält folgende Vorgaben für den zwingenden Mindestinhalt einer Baubeschreibung für den Verbraucherbauherrn:
| 1. | In der Baubeschreibung sind die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise darzustellen. |
| 2. |
Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten:
1.
allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, ggf. Haustyp und Bauweise
2.
Art und Umfang der angebotenen Leistungen, ggf. der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe
3.
Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte
4.
ggf. Angaben zum Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik
5.
Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke
6.
ggf. Beschreibung des Innenausbaus
7.
ggf. Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen
8.
Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss
9.
ggf. Beschreibung |