Das Baustellenhandbuch Bauleitung. Michael Maurer
Nach § 650i Abs. 2 BGB ist der Verbraucherbauvertrag in Textform abzuschließen. Der Vertrag oder Angebot und Annahme, die zum Vertragsschluss führen, muss bzw. müssen also eine lesbare Erklärung sein, die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. Textform liegt vor bei Papier, Speicherkarte, USB-Stick, E-Mails etc. Eine persönliche Unterschrift ist nicht erforderlich. Auch Änderungen der Leistung und der Vergütung müssen in Textform vereinbart werden. Ein Verstoß gegen das Erfordernis der Textform führt zur Nichtigkeit des Vertrags!
Verpflichtende Baubeschreibung {Baubeschreibung}
Für den Verbraucher muss es eine sichere Vertragsgrundlage geben. Der Unternehmer muss deshalb gem. § 650j BGB ausreichend lange vor Vertragsabschluss eine Baubeschreibung in Textform (§ 126b BGB) zur Verfügung stellen. Hiervon wird nur dann eine Ausnahme gemacht, wenn der Verbraucher selber die wesentlichen Planungsvorgaben zur Verfügung stellt, also einen Architekten damit beauftragt hat. Die Baubeschreibung muss sämtliche wesentlichen Eigenschaften des Werks enthalten und für den Verbraucher klar und verständlich sein. Die Mindestvorgaben an die Baubeschreibung regelt Art. 249 EGBGB, diese sind:
| • | allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, ggf. Haustyp und Bauweise |
| • | Art und Umfang der angebotenen Leistungen, ggf. der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe |
| • | Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte |
| • | ggf. Angaben zum Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik |
| • | Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke |
| • | ggf. Beschreibung des Innenausbaus |
| • | ggf. Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen |
| • | Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss |
| • | ggf. Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen |
| • | verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung; steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer anzugeben |
Die Parteien können auch vertraglich klar festlegen, was nicht zur Leistung des Unternehmers gehören soll.
Konsequenzen einer unklaren/unvollständigen Baubeschreibung
Ist die Baubeschreibung nicht eindeutig, bestimmt § 650k Abs. 2 BGB, dass die unklaren Leistungen ausgehend vom Komfort- und Qualitätsstandard der Leistungsbeschreibung festzulegen sind. Zweifel bei der Auslegung gehen dabei immer zulasten des Unternehmers.
Der Verbraucherbauvertrag muss verbindliche Termine und Fristen enthalten (§ 650k Abs. 3 BGB). Mindestens der Fertigstellungszeitpunkt muss verbindlich geregelt sein. Kann der Termin bei Vertragsabschluss noch nicht vereinbart werden, weil z. B. die Baugenehmigung noch nicht vorliegt, müssen zumindest die Zeiträume der Bauausführung vereinbart werden. Vergessen die Parteien im Vertrag Regelungen zu Terminen und Fristen, wird auf die im Angebot vom Unternehmer genannten Termine zurückgegriffen.
Widerrufsrecht {Widerrufsrecht}
Der Verbraucher kann nach § 650j BGB innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsabschluss den Widerruf des abgeschlossenen Verbraucherbauvertrags erklären. Er braucht dafür keinen Grund. Dieses Widerrufsrecht muss die Bauleitung kennen. Vor Ablauf der Widerrufsfrist sollte mit den Bauarbeiten nicht begonnen werden. Der Unternehmer muss den Verbraucher auf sein Widerrufsrecht schriftlich hinweisen. Ohne ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung beginnt die 14-tägige Widerrufsfrist nicht. Das Widerrufsrecht erlischt dann frühestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem Vertragsabschluss.
Höhe der Abschlagszahlungen und Absicherung des Vergütungsanspruchs
Der Unternehmer hat auch beim Verbraucherbauvertrag einen Anspruch auf Abschlagszahlungen (§ 632a BGB). Nach § 650m Abs. 1 BGB dürfen diese aber nicht mehr als 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Nachträge ausmachen. Die restlichen 10 % werden erst fällig, wenn die Abnahme erklärt wurde und eine prüffähige Schlussrechnung vorliegt. Überhöhte Abschlagszahlungen geben dem Verbraucher einen Anspruch auf Rückzahlung der 90 % übersteigenden Vergütungsanteile.
Der Verbraucher hat einen nicht verhandelbaren Anspruch auf eine Sicherheit i. H. v. 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung (§ 650m Abs. 2 BGB). Dieser ist durch einen entsprechenden Einbehalt von der ersten Abschlagszahlung zu bilden. Der Verbraucher hat damit eine Erfüllungssicherheit von insgesamt 15 %.
Erhöht sich aufgrund von Nachträgen der Gesamtvergütungsanspruch des Unternehmers um mehr als 10 %, ist eine entsprechende zusätzliche Sicherheit bei der dann fälligen nächsten Abschlagsrechnung zu bilden. Der Unternehmer kann diese Sicherheit gem. § 650m Abs. 3 BGB durch Überlassung einer Garantie oder Bürgschaft ablösen.
Erstellung und Herausgabe von Unterlagen
§ 650n BGB bestimmt den gesetzlich vorgegebenen Umfang von Unterlagen, die der Unternehmer immer zu überlassen hat. Daneben können die Parteien die Überlassung weiterer Unterlagen vertraglich vereinbaren.
Inhalt und Leistungspflichten
Erstmals wird in § 650p BGB durch den Gesetzgeber der Leistungsumfang des Planers geregelt. Außerdem wird die Vereinbarung oder Ermittlung der Planungs- und Überwachungsziele als zwingend erforderliche Leistung vorgegeben. Der Planer muss die Leistungen erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die vertraglich vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen. Alle mit dem Auftraggeber abgeschlossenen Leistungen des Planers ergeben sich aus dem abgeschlossenen Vertrag und nicht aus der HOAI. Im Vertrag sollten die bekannten Planungs- und Überwachungsziele daher klar formuliert werden.
Sind diese Ziele zu Beginn der Tätigkeit noch nicht geklärt, müssen sie gem. § 650p Abs. 2 BGB als Erstes erarbeitet werden, bevor die eigentliche Planertätigkeit beginnt. Der Planer muss diese Ergebnisse dem Auftraggeber vorlegen und zwar ausdrücklich zusammen mit einer Kosteneinschätzung, um dessen Zustimmung zu erlangen, dass er auf der Grundlage dieser „Zielbestimmung“ seine eigentliche Planungstätigkeit beginnen soll. Die „Kosteneinschätzung“ ist weder eine Kostenschätzung noch eine Kostenberechnung nach DIN oder HOAI. Die Pflicht, die wesentlichen Überwachungsziele vertraglich festzulegen, trifft auch die Bauleitung.
Sonderkündigungsrechte {Sonderkündigungsrechte} nach Zielfindungsphase
Wenn der Planer die wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele erst erarbeiten muss, steht dem Auftraggeber nach Vorlage der Ergebnisse inklusiv der Kosteneinschätzung das Recht zu, den Vertrag innerhalb von zwei Wochen ohne Angabe von Gründen zu kündigen. Im diesem Fall hat der Planer nur Anspruch auf die Vergütung für die bis zur Kündigung erbrachten Leistung. Die Leistung der Ermittlung der Vertragsziele ist immer vergütungspflichtig. Die Vergütungspflicht umfasst aber nur die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen. Selbst wenn der Vertrag vorsah, dass der Planer z. B. alle Leistungsphasen nach HOAI erbringen sollte, hat er keinen Anspruch auf eine anteilige Vergütung der gekündigten nicht erbrachten Leistungen.
Ist der Auftraggeber ein Verbraucher beginnt die Kündigungsfrist nur, wenn dieser über sein Kündigungsrecht, die Frist für die Kündigung und die Rechtsfolgen