Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. Валентин Меркулов
ассоциацией управляющих недвижимостью и Лигой сберегательных и кредитных учреждений США, были рассмотрены в конце 1953 г. Консультативным комитетом по стратегии и программам правительства в жилищной сфере при Президенте США. Результатом этого рассмотрения явилось то, что с 1954 г. Фэнни Мэй стала государственно-частной корпорацией, принадлежащей частично индивидуальным владельцам акций, а частично – федеральному правительству. Функции контроля со стороны правительства были поручены Агентству по жилью и жилищному финансированию – подразделению FHA.
В 1965 г. была создана организация, являющаяся по сегодняшний день основной в регулировании ипотечного рынка в США – Департамент жилищного и городского развития (US Department of Housing and Urban Development – HUD). HUD является главным федеральным министерством, несущим ответственность за выполнение федеральных жилищных программ и программ по развитию городских общин.
При росте объемов операций на ипотечном рынке Фэнни Мэй столкнулась с определенными проблемами, прежде всего связанными с тем, что задача увеличения оборота (требования частных инвесторов) не всегда соответствовала задачам социальной поддержки граждан (задача государства). Поэтому было принято решение о разделении Фэнни Мэй на две структуры – государственную и частную.
В соответствии с Актом Конгресса США с 31 августа 1968 г. Фэнни Мэй в прежнем виде перестала существовать, а на ее месте появились:
Частная корпорация с прежним названием Фэнни Мэй (в уставном капитале Фэнни Мэй государство сохранило за собой то количество акций, которое соответствовало вкладу государства в уставной капитал Фэнни Мэй в предыдущие годы);
Государственная национальная ассоциация по ипотечному кредитованию, или Джинни Мэй (Government National Mortgage Association – GNMA, или Ginnie Mae).
Джинни Мэй взялась за оказание специальных видов помощи, таких, как разработка программ правительственных субсидий. Она предоставляла гарантии банкам только по ссудам, гарантированным FHA и VA, и выпускала свои ценные бумаги, которые пользовались полным доверием как государственные бумаги и официально принимались в качестве залога.
В феврале 1970 г. Джинни Мэй выпустила первые ценные бумаги «прямого действия» (pass-through securities), или MBS-бумаги (mortgage backed securities). Ценная бумага Джинни Мэй, обеспеченная гарантией федерального правительства, позволяла ипотечным компаниям и банкам продавать значительные объемы ипотечных кредитов новым инвесторам, которые не имели в своем штате специалистов по андеррайтингу и поэтому опасались участвовать в ипотечном рынке. С появлением таких ценных бумаг, обеспеченных кредитами FHA/VA, инвесторы в любой части страны получили возможность вкладывать средства в ипотечные кредиты так же просто, как при покупке акций или государственных облигаций, и при этом иметь такие же, или даже более твердые гарантии безопасности вкладов. Это событие отмечается как дата рождения нового финансового механизма – секьюритизации банковских кредитов.
Для обслуживания обычных кредитов