Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. Валентин Меркулов
обязательства отличались от выпускавшихся ранее ценных бумаг тем, что они предоставляли инвесторам выбор ценных бумаг различных классов с различными процентными ставками и различными сроками погашения, хотя эти бумаги были обеспечены единым пулом ипотек. Структура ЗИО была рассчитана на привлечение тех инвесторов, которые предпочитали бумаги с фиксированным и коротким сроком погашения и ранее не участвовали в ипотечном рынке.
В 1984 г. Джинни Мэй выставила на Люксембургской фондовой бирже пять серий своих ценных бумаг на общую сумму почти 60 млрд долл., что знаменовало собой признание ипотечных ценных бумаг в качестве транснациональных.
В октябре 1984 г. был принят Закон о поощрении деятельности вторичного ипотечного рынка. Это значительно расширило охват программ Фредди Мэк и Фэнни Мэй. Они теперь могли включать в пулы закладных вторую ипотеку, а также ипотеку на объекты жилищного строительства, осуществляемого промышленными методами и, соответственно, не имеющего пока частного заемщика. Кроме этого, закон снял определенные ранее имевшиеся ограничения, связанные с хождением ипотечных ценных бумаг на фондовом рынке, а также ограничения по инвестиционной деятельности агентств ипотечного кредитования.
В конце 1984 г. на рынке ипотечных ценных бумаг произошла маленькая революция – Фредди Мэк выпустила сертификаты участия через регистрационную систему Федерального резервного банка Нью-Йорка, использовав не бумажные носители, а электронные системы. Следом за Фредди Мэк этот механизм использовали другие участники рынка, что привело к росту объема операций на вторичном рынке в последующие годы /2.101/.
В результате принятия Закона о реформе налоговой системы в 1986 г. появились новые ценные бумаги типа REMIC. Эти ценные бумаги повысили привлекательность и доступность структуры залоговых обязательств, ранее выпущенных на рынок. Постепенно бумаги REMIC вытеснили залоговые обязательства с рынка. Крупнейшими эмитентами бумаг REMIC являются Фэнни Мэй и Фредди Мэк /2.188/.
В 1988 г. Фредди Мэк также стала полностью частной компанией.
В конце 80-х гг. рынок ипотечного кредита испытал кризис, связанный, прежде всего, с трудностями трифтов. В определенной мере эти трудности были вызваны тем, что закон 1982 г. о депозитных учреждениях изменил прежнюю систему работы ссудо-сберегательных ассоциаций. Для ликвидации кризиса в этой области Конгресс принял решение о создании «Резолюшн траст корпорейшн» (РТК) (Resolution Trust Corporation).
Усилия как правительства, так и агентств ипотечного кредитования привели к тому, что начиная с 1990 г. объем сделок на рынке ипотечных ценных бумаг стал стремительно расти.
Осенью 1994 г. Департамент жилья и городского развития (HUD) подписал с Ассоциацией ипотечных банков США (MBA) соглашение о справедливом ипотечном кредитовании. Суть соглашения, которое поддержали все ипотечные институты США, заключалась в том, чтобы вовлечь в ипотечный рынок те слои населения, которые до этого времени были по тем или иным причинам в стороне.