Частное право. Преодолевая испытания. К 60-летию Б. М. Гонгало. Коллектив авторов
сохранения арендных отношений при смене собственника арендованной недвижимости, как уже отмечалось, сама по себе не предопределяет изменение юридической (обязательственно-правовой) природы арендных отношений и уж во всяком случае не должна влиять на природу арендного договора в целом.
Поэтому предлагаемый Концепцией развития гражданского законодательства РФ и проектом новой редакции раздела II ГК отказ от вещных характеристик прав арендатора вместе с традиционной системой ограниченных вещных прав вовсе не предполагает отказ от использования договоров аренды в их сложившемся понимании (в том числе предусматривает сохранение действия ранее заключенных арендных договоров «с вещными элементами» на основании п. 2 ст. 422 ГК РФ). Речь идет о создании возможности выбора гражданско-правовых форм, юридически опосредующих использование чужих недвижимых вещей, включая сохраняющуюся для отечественного правопорядка в виде правила ситуацию использования частными лицами недвижимых вещей, находящихся в государственной (публичной) собственности (главным образом земельных участков).
Примечательно, что современная судебная практика вполне справедливо признала возможность аренды части вещи и даже будущей вещи[26], тем самым опять-таки отрицая, хотя и косвенно, вещно-правовой характер арендных отношений, ибо предметом вещного права может быть только индивидуально-определенная вещь в целом. Обоснованно стремясь к сохранению договорных отношений, правоприменительная практика теперь исходит также из того, что даже если подлежащий государственной регистрации арендный договор и не был зарегистрирован, но фактически исполнялся сторонами, он порождает между ними обязательственные отношения, аналогичные арендным. При этом права арендатора по такому договору не могут быть противопоставлены третьим лицам, т. е. лишаются «вещного элемента», поскольку к ним не применяется п. 1 ст. 617 ГК (о сохранении договора аренды при смене собственника арендуемой вещи); у арендатора отсутствует и преимущественное право на заключение арендного договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК)[27]. Этим по сути признается чужеродность вещных элементов договора аренды недвижимости (а для договоров аренды движимых вещей этой проблемы вообще не существует).
Стоит также отметить, что хотя аренда недвижимости и дает основания с известными оговорками говорить об «овеществлении» некоторых обязательственных прав (Verdinglichung obligatorischer Rechte), из этого вовсе не следует появление особой категории «смешанных», «вещно-обязательственных прав»: по меткому замечанию известного германского романиста и цивилиста А. Ваке, существуют ограниченные вещные права (beschränkte dingliche Rechte), но не существует «ограниченно вещных прав» (beschränkt dingliche Rechte), а поскольку субъективные права могут быть либо вещными, либо невещными, наем (Miete) «все же не является вещным правом»[28]. Поэтому само по себе наличие у нанимателя недвижимости отдельных элементов или свойств вещно-правового статуса не превращает его «усиленное
См. п. 9 и 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13) // Вестник ВАС РФ. 2013. № 4.
См. там же, п. 14.