Das Immobilien-Set. Roland Stimpel
Sie sich monatlich leisten können (siehe „Das können Sie sich leisten“, Seite 15). Neben der Zinshöhe zählen die Dauer der Zinsbindung, Ihr Spielraum bei der Tilgung und Ihre Belastung durch sie, die Kosten für eine späte und ratenweise Auszahlung und mehr. Ermitteln Sie zunächst Ihre eigenen Prioritäten und suchen Sie den möglichst maßgeschneiderten Kredit dafür. Prüfen Sie, ob ein Bausparvertrag zuteilungsreif und sein Darlehenszins niedrig ist, ob Sie ein Riester-Vertrag nutzen können oder andere staatliche Förderungen für Sie infrage kommen.
Frage 9 Was macht der Notar, und wie finde ich den richtigen?
Der Notar soll die neutrale Instanz beim Kauf einer Immobilie darstellen. Seine Aufgabe ist es, durch das gesamte Kaufgeschäft zu führen. Er setzt den Kaufvertrag a uf und beglaubigt ihn nach Verlesung in Anwesenheit aller Vertragspartner und wenn keine Änderungswünsche mehr angebracht werden. Dabei muss er unparteiisch alle rechtlichen Fragen beantworten. Danach beginnt aber erst die eigentliche Arbeit für den Notar: Er kümmert sich etwa um die Auflassungsvormerkung im Grundbuch und die dafür nötigen Unterlagen, schickt eine Kopie des Kaufvertrags an das Finanzamt, fordert zur Zahlung des Kaufpreises auf usw. (siehe „Der Notar“, Seite 76). Der Notar sollte nicht erkennbar eng mit dem Verkäufer oder Käufer verbandelt sein. Haben Sie Zweifel, dass er neutral ist, lassen Sie den Vertrag von einem zweiten Notar prüfen.
Frage 10 Was sollte auf jeden Fall im Kaufvertrag stehen und was nicht?
Das Objekt sollte genau und richtig bezeichnet sein und der Kaufpreis wird erst an den Verkäufer ausgezahlt, wenn für Sie eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch steht (siehe „Kaufvertrag“, Seite 78). Wichtig sind auch der Übergabezeitpunkt, in der Regel mit der Löschung von Verkäufer-Grundschulden oder, beim Erwerb vom Bauträger, die Verbindung mit dem Hausbau. Im Kaufvertrag sollten auch etwaige Nebenabreden stehen, wie etwa die Übernahme einer Küche oder anderer Möbel. Nicht im Kaufvertrag sollten hingegen der Makler mit seinem Provisionsanspruch stehen, ferner eine Bemerkung des Notars, er habe das Grundbuch nicht eingesehen, oder die Behauptung von Mängelfreiheit oder die Freistellung des Verkäufers von allen Mängeln.
Suchen und finden
Der Weg zu Ihrer künftigen Immobilie verlangt eine klare Strategie. Am Anfang sollten Sie Ihre eigenen Bedürfnisse und Wünsche analysieren und sich an den regionalen Markt herantasten. Das bedeutet Preise, Trends und Angebote zu studieren. Ebenso wichtig ist es, Ihre finanziellen Möglichkeiten zu ermitteln, denn Eigenkapital und monatliches Budget setzen Grenzen für den Kaufpreis. Bei der anschließenden Suche nach einem Haus oder einer Wohnung kann es sich lohnen, die üblichen Wege zu verlassen.
Selbstanalyse: Die Suche beginnt daheim
Am Anfang der Suche sollten Sie sich fragen: Wie viel Wohnraum brauchen Sie? Und welchen Bedürfnissen von heute und morgen soll Ihr künftiges Heim genügen?
Lieber kaufen oder bauen?
Bevor Sie in Immobilienportalen nach geeigneten Objekten fahnden oder die Showrooms der Bauträger besuchen, haben Sie in der Regel schon für sich geklärt, ob Sie lieber in ein fertig gebautes oder geplantes Haus oder eine Wohnung ziehen oder nach Ihren Wünschen eine Immobilie entwerfen und bauen lassen wollen.
Fertig gebaut – und trotzdem veränderbar
Dieses Set beschäftigt sich mit Häusern und Wohnungen, die Sie fertig gebaut oder vom Bauträger fertig geplant vorfinden. Wir wollen Sie dabei unterstützen, sie zu finden, ihre Brauchbarkeit und ihren technischen Zustand zu beurteilen, Sanierungsbedarf zu erkennen und schlummernde Potenziale zu wecken. Nicht Thema dieses Sets sind Häuser, die Sie auf freien Grundstücken selbst planen und realisieren – mithilfe eines Architekten oder einer Firma, die Ihnen Fertig- oder Typenhäuser bietet. Hier begleitet Sie „Das Bauherren-Handbuch“ der Stiftung Warentest durch alle Phasen von der ersten Idee bis zum Einzug und zum Bewohnen.
„Fertig gebaut“ oder „fertig geplant“ bedeutet nicht, dass Sie das Haus oder die Wohnung nehmen und bewohnen müssen, wie sie sind. Vor allem im Inneren gibt es oft großes Veränderungspotenzial: Wände können gezogen oder entfernt, Türen und sogar Decken durchgebrochen werden, wenn Sie zwei Etagen verbinden oder einen besonders hohen Raum gewinnen wollen. Auch technisch kann ein Großteil der älteren Häuser auf den Standard brandneuer gebracht werden. Manchmal kostet das aber mehr als der durchdachte Bau eines neuen Hauses, lohnt also nur bei einem Liebhaberstück.
Bestandsimmobilie: Oft Sanierungsbedarf
Hohe Decken, Stuck, Dielenböden oder Panoramafenster – im besten Fall zeigen Häuser schon im leeren Zustand Charme. Künftige Immobilienbesitzer sehen außerdem sofort, was sie später bekommen. Ein möglicher Vorteil beim Kauf einer gebrauchten Immobilie: Manchmal ist ein sofortiger Einzug möglich. Wenn das der Fall ist, gibt es keine Planungs- und Bauphase und damit nur eine kurze Phase der Doppelbelastung durch Miete und Kreditraten. Viele alte Gebäude haben jedoch einen hohen Sanierungsbedarf. Stromleitungen, Heizungsanlage und Dach sind oft verschlissen und technisch nicht auf dem neusten Stand.
Häuser aus den unterschiedlichen Bauepochen bringen für ihre Bewohner unterschiedliche Herausforderungen. Bei denkmalgeschützten Gebäuden müssen Sie auch geringfügige Änderungen vom Amt genehmigen lassen. In den 60er- und 70er-Jahren wurden Asbest und andere Materialien verbaut, von denen man heute weiß, dass sie gesundheitsschädlich sind (siehe „Besichtigen und prüfen“, ab Seite 31).
Raumbedarf: Zimmer, nicht Quadratmeter!
Essenziell, aber nicht ganz einfach ist die Schätzung Ihres künftigen Raumbedarfs. Gesamtfläche und Zimmerzahl sind die gängigen Maßstäbe. Allerdings sagt die Quadratmeterzahl einer Immobilie oft wenig darüber aus, ob die Räume für die Bedürfnisse der künftigen Bewohner passen. Eine intelligent geschnittene kleine Wohnung kann mehr Lebensqualität und Entfaltungsmöglichkeiten bieten als eine doppelt so große mit Durchgangszimmern oder Flächen ohne Tageslicht.
Auch für einzelne Zimmer gilt: Nicht die Größe allein entscheidet über die Nutzungsmöglichkeit, sondern die Grundform des Raumes, die Position und Größe von Türen, Fenstern und Heizkörpern sowie der Lichteinfall. All dies können Sie am besten vor Ort überprüfen. Vor Ihrer Suche sollten Sie sich deshalb nicht zu sehr auf das Flächenmaß für die Wohnung oder das Haus fixieren.
Eine viel verlässlichere Größe ist die Anzahl der Zimmer. Sie kennen Ihre Haushaltsgröße und wissen, ob sie sich voraussichtlich ändert – ob kleine Kinder kommen oder große gehen, ob Sie ein Extrazimmer für Gäste, Ihre Eltern oder später für Untermieter erwägen, die Ihre Rente aufbessern. Ein Homeoffice kann notwendig sein, ein eigener Hobbyraum kann glücklich machen.
Ausfüllhinweis
Bedarfsanalyse
Ihren Bedarf an Wohn- und Nutzräumen können Sie auf dem Arbeitsblatt auf Seite 99 errechnen. Auch hier geht es um Räume – nicht um Quadratmeter. Natürlich ist auch die Raumprognose nicht für alle Zeit verlässlich. Fixieren Sie sich nicht ganz auf eine Zimmerzahl, sondern prüfen Sie dann bei Immobilien mit einem Raum weniger, ob sich ein Zimmer teilen oder für mehrere Zwecke nutzen lässt.
Umgebung und Verkehr: Kompromisse gefordert
Das ideale Umfeld einer Immobilie erlaubt einerseits ein von Dritten unabhängiges und unbeschwertes Leben. Es bietet andererseits all das, was man von anderen Menschen will und braucht. Da es aber die Einsiedlerhütte am Rathausmarkt nicht gibt, müssen Sie Ihren Kompromiss-Korridor definieren: Wie viel Distanz und Ruhe vor Dritten brauchen Sie? Welche Angebote möchten Sie in der Nähe vorfinden? Die Antwort weist den Weg in die Innenstadt, an den Stadtrand oder in stille Dörfer.
Sie müssen weder auf den Trubel der Großstadt noch auf Naturerlebnisse verzichten – wenn Sie bereit sind,