Das Immobilien-Set. Roland Stimpel
Käufer von Häusern und Wohnungen haben am Ende nicht die Traumimmobilie erworben, auf die sie anfangs hofften. Trotzdem fühlen sie sich in der Regel wohl, denn sie haben dort verzichtet, wo es wenig wehtut. Diese Punkte liegen allerdings bei jedem woanders. Kompromisse sind vor allem auf folgenden Feldern möglich:
Größe
Hier geht es vor allem darum, kleinere statt große Räume zu wählen und auf intelligente Raumaufteilungen in Wohnungen und Häusern zu setzen (zur Prüfung von Grundrissen mehr auf Seite 34). Erst an zweiter Stelle kommt der Verzicht auf ein oder mehrere Zimmer infrage. Er ist vor allem dann möglich, wenn die vorgesehene Nutzung auch in einem für anderes vorgesehenen Raum möglich ist – vielleicht kann ein Computer-Arbeitsplatz ins Wohn- oder Schlafzimmer gelegt werden.
Lage
Zwischen den Immobilienpreisen von Stadtteilen oder Orten gibt es oft Unterschiede, die nichts mit deren Qualitäten zu tun haben. Wenn Sie Ihr räumliches Spektrum erweitern, stellen Sie womöglich fest, was für angenehme Winkel auch ein nicht ganz so beliebter Stadtteil haben kann. In einem scheinbar langweiligen Mittelklasse-Quartier oder neben einer Sozialbausiedlung kann es sehr angenehme Nachbarschaften mit hübschen kleinen Häusern geben. Es lohnen sich also auch Ausflüge in bislang unbeachtete Stadtteile und Orte, vielleicht auch in entferntere als bisher geplant. Beachten Sie aber, dass die Verkehrskosten später nicht zu hoch werden und Ihr potenzieller Wohnort gute Verbindungen bietet (siehe Seite 39).
Grundstücke
Vor allem der Wechsel vom frei stehenden Wunschhaus zum Doppel- oder Reihenhaus spart oft viel Kosten, während die Wohnqualität kaum abnimmt. Denn Käufer verzichten dabei vor allem auf Grundstücksteile an den Seiten, die nur eingeschränkt nutzbar sind, aber insgesamt viele teure Quadratmeter beanspruchen. Dagegen spart der Wechsel vom Reihenhaus zur Eigentumswohnung oft nicht viel, bedeutet aber den kompletten Verzicht auf ein privates Stück Erde. Suchen Sie auch nach Immobilien in der zweiten Reihe. Dort können Häuser oder Wohnungen deutlich günstiger sein und der Wohnwert ist oft gar nicht viel schlechter.
Ausstattung
Bei der Ausstattung ist Verzicht meist nur dort akzeptabel, wo man bisher von Luxus geträumt hat. Vor einem Wechsel von mittleren zu einfachen Standards ist zu bedenken, dass letzterer oft eher verschleißt oder – zum Beispiel bei Fenstern und Wänden – später Heiz- oder andere Betriebskosten erhöht.
Private Ausgaben
Wer ganz klare Vorstellungen von seiner Wunschimmobilie hat und diese unbedingt realisieren will, kann Abstriche bei anderen Ausgaben machen – und so das Wohn-Budget erhöhen. Alltägliche Güter können vielleicht schlichter sein; Einschränkungen bei großen Kostenbrocken wie Auto, Urlaub oder neuen Möbeln sind möglich; Versicherungs- und Sparpläne müssen vielleicht nicht mehr bedient werden, wenn die Immobilie den neuen Vorsorge-Kern bildet.
Zeithorizont
Bevor Sie ein Immobilienprojekt komplett aufgeben, sollten Sie einen Aufschub erwägen. In der kommenden Zeit können Sie mehr Eigenkapital bilden, vielleicht steigt auch Ihr Einkommen. Und sie können sich auf die Lauer legen, um bei einem Immobilien-Schnäppchen zuzugreifen oder Ihr Glück auf Versteigerungen zu versuchen (siehe „Zwangsversteigerung“, Seite 26).
Makler-Aufträge für die Suche
Wenn Sie nicht selbst suchen können oder wollen, lohnt sich eventuell der Auftrag an einen Makler, der bei Erfolg Provision erhält. Für bestimmte Fälle sollten Sie vorsorgen – vor allem dafür, dass Sie nicht mehrere Provisionen für dasselbe Objekt zahlen müssen.
Suchauftrag: Schriftlich absichern
Wenn Sie bisher weit weg von ihrem künftigen Wohnort leben oder aus anderen Gründen nicht selbst suchen können, können Sie auch einen Makler damit beauftragen. Studieren Sie vorher seine Website. Je mehr passende, erst recht je mehr exklusive Angebote er dort anbietet, desto größer ist die Chance, dass er auch für Sie etwas findet. Ein Hinweis auf die Qualität eines Maklerbüros kann auch sein Alter oder können Aktivitäten wie die Herausgabe lokaler Marktberichte sein. Einen gewissen Mindeststandard reklamieren für sich die Mitglieder des Maklerverbands IVD, aber auch hier sind Qualität und Engagement nicht garantiert.
Beim Maklerkontakt lauern Fallen, in die Sie nicht stolpern sollten. Dem dient ein Schreiben, für das wir im Anhang auf Seite 105 ein Muster vorschlagen. Sie vermeiden damit mehrfache und unnötige Provisionszahlungen.
Achtung: So oder so kann der Makler schon Ihre erste Anfrage als Auftrag werten, der bei erfolgreicher Vermittlung zur Provisionspflicht führen kann. So hat auch der Bundesgerichtshof entschieden: Wer „sich an einen gewerbsmäßigen Makler wendet und Dienste im Sinne eines Suchauftrags erbittet“, hat damit schon ein Vertragsangebot gemacht – das der Makler mit seiner Suche annimmt (Aktenzeichen des Urteils: III ZR 96/09). Grundsätzlich abzuraten ist von einem Such-Alleinauftrag für den Makler. Entdeckt man nämlich während der Laufzeit ein Objekt bei einem anderen Makler, dann können beide Provision verlangen – ebenso beim Kauf eines Objekts, das Ihr Vermittler über einen anderen Makler gefunden hat.
Checkliste
Informationen für den Makler
Bevor Sie einen Makler kontaktieren, müssen Sie natürlich selbst ermittelt haben, was Sie wollen. Je konkreter Sie werden, um so passgenauer kann der Makler Vorschläge finden:
Immobilientyp und -größe
Preisspanne
Großräumige Lage
Vorlieben für bestimmte Stadtteile
Anforderungen und Wünsche an die Ausstattung, die Bauweise oder das Alter Ihrer künftigen Immobilie
Ausfüllhinweis
Makler-Suchauftrag
Es empfiehlt sich für den Makler einen offiziellen Auftrag zu verfassen, um sich abzusichern. Hier finden Sie dafür einen Musterbrief.
Wann doppelte Provision droht
Egal, ob ein Makler von Ihnen beauftragt ist oder nicht: Manchmal empfiehlt er Ihnen ein Objekt, das Sie schon aus einer anderen Quelle kennen. Bitten Sie dann diesen Makler um weitere Informationen oder Leistungen, kann er von Ihnen nach dem Kauf Provision verlangen. War schon Ihre erste Informationsquelle ein Makler, droht Ihnen sogar doppelte Provisionszahlung.
Niemand sollte darum mehrere Makler wegen desselben Objekts kontaktieren. Kommt einem Suchenden ein Angebot auch nur entfernt bekannt vor, sollte genau geprüft werden, ob es dasselbe oder doch ein anderes ist. Manchmal stellt sich das aber erst heraus, nachdem Sie den Makler angesprochen haben. In diesem Fall brechen Sie sofort den Kontakt zu ihm ab und sichern Sie Beweise, dass Sie das Objekt schon kannten – etwa durch ein früher erhaltenes Angebot eines anderen Maklers, die Aussage eines Bekannten, der Ihnen den Tipp gegeben hat, oder die Bestätigung des Verkäufers, dass Sie ihn schon zu einem früheren Zeitpunkt kontaktiert haben.
Austricksen oft vergeblich
Es gibt Immobiliensuchende, die nach dem Studium eines Maklerangebots heimlich losziehen, Objekt und Verkäufer selbst ausfindig machen und dann behaupten, sie hätten Haus oder Wohnung nebst Eigentümer ganz allein ohne Maklerhilfe gefunden. Andere schicken Bekannte vor, die als Pseudo-Interessenten Anschrift und Verkäufer ermitteln. Der tatsächliche Kaufwillige geht dann direkt zu ihm. Findet der Makler das heraus, kann er auch in diesem Fall Provision verlangen.
Besondere Immobilien, spezielle Situationen
Es muss nicht immer ein Wohnhaus sein. Manch einer findet sein Glück in einem Fabrikloft oder in einer alten Kirche. Wer in solch einer Immobilie wohnen will, braucht viel Idealismus.
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